Handreiking inkopen NOM-concept: een nul-op-de-meterconcept kopen

Deze handreiking voor het inkopen van Nul op de Meter-concepten geeft corporaties en aanbieders handvatten, tips en voorbeelden om het proces van Nul op de Meter-renovaties van begin tot eind succesvol te doorlopen. In dit laatste artikel van de handreiking gaan we in op het kopen van een Nul op de Meter-concept. We behandelen hierbij de volgende onderwerpen:

• Aanbieders uitnodigen
• Een aanbieder kiezen
• De koop

Wilt u de deze hele handreiking in 1 keer downloaden? Vul hieronder uw gegevens in.

Alle voorbereidingen voor het project zijn getroffen. De organisatie staat in de startblokken, er is een gevoel bij hoe bewoners aankijken tegen een nul-op-de-meterproject, er is vastgoed geselecteerd en het lijkt erop dat er een haalbare businesscase is. Vanuit het Management Team en de Raad van Commissarissen is er een go op de investeringsnotitie. Het is tijd om de juiste aanbieder van een nul-op-de-meterconcept te zoeken voor het project.‍

In de praktijk zien we vier verschillende manieren waarop de vraag vanuit corporaties en aanbod vanuit aanbieders op elkaar afgestemd wordt.

1. Inkopen van concepten (bij aanbieders met NOM Keur).
2. Inkopen om te komen tot concepten. Bijvoorbeeld als een gemeente graag lokale economie (lees aanbieders) wil stimuleren of projectspecifieke eisen verwerkt moeten worden in (bestaande) concepten.
3. Ontwikkelen van vraag en aanbod. Partijen willen gezamenlijk een concept ontwikkelen dat nog niet bestaat.
4. Maatwerk.

Om de kostprijs van nul-op-de-meterrenovatie naar beneden te brengen (en nul-op-de-meter dus beschikbaar te maken voor iedereen) moeten bouwers investeren in geïndustrialiseerde renovatieconcepten. Met een projectaanpak, maatwerk en zonder zicht op schaalvergroting is het op dit moment nog niet mogelijk om te komen tot betaalbare nul-op-de-meterwoonrenovatie. Daarom richt de dienstverlening vanuit Stroomversnelling zich met name op het inkopen van concepten.‍

Checken, beslissen & vastleggen

•  Welke aanbieders worden meegenomen in de uitvraag (bezit van NOM Keur, ervaring, uit de regio, etc.)

Aanbieders uitnodigen

In deze fase staat het matchen centraal van de vraag (het project) van de corporatie met het aanbod van nul-op-de-meteraanbieders. Welke aanbieders worden uitgenodigd om zich in te schrijven op het project? Kies je bijvoorbeeld uitsluitend voor aanbieders met het NOM Keur of kunnen ook nieuwe aanbieders zich inschrijven? Kies je voor aanbieders uit de regio of uit heel Nederland? Op www.energielinq.nl kun je zien welke aanbieders lid zijn van Stroomversnelling. Na het maken van een (eventuele) voorselectie worden nul-op-de-meteraanbieders uitgenodigd zich in te schrijven voor het project. Stroomversnelling ontwikkelde een set(standaard) documenten om de uitnodiging richting aanbieders eenduidiger te maken en concepten beter met elkaar te kunnen vergelijken op prijs en inhoud. Het gaat om de volgende documenten:

• Het matchproces (hoe wordt de nul-op-de-meteraanbieder gekozen?).
• Een matchprofiel (hoe kijkt de aanbieder naar dergelijke opgaven en past deze bij de opgaven en de corporatie?).
• Een vraagspecificatie (vragen met betrekking tot de opgave en het concept).
• Een standaard productlijst met optielijst (vergelijk concepten met elkaar op een standaard product).
• De afnameovereenkomst (contractvorm bij de koop van het nul-op-de-meterconcep).
• Notitie bewonerswensen (Wat is de tendens van bewoners ten opzichte van de huidige situatie, het idee om te renoveren en hoe is de relatie met de corporatie?)

‍Verderop in dit artikel lees je wat bovenstaande documenten inhouden. ‍

Gelijkwaardige samenwerking

Op dit moment moet er nog sterk geïnnoveerd worden om te komen tot betaalbare nul-op-de-meterconcepten. Dit werkt het best wanneer je met elkaar een gelijkwaardige samenwerking aangaat die gebaseerd is op vertrouwen. Voor veel (medewerkers van) organisaties is het proces nieuw. Kom hier gerust voor uit. Je kunt bijvoorbeeld best benoemen dat je je er bewust van bent dat je de vraag in de uitnodiging misschien nog niet op juiste manier stelt. Bijvoorbeeld omdat je nog te technische of specifieke eisen stelt. Het schept vertrouwen om hier open en eerlijk over te communiceren. Stel de aanbieders in de gelegenheid om hierop te wijzen, zodat je je vraag eventueel kunt bijstellen. Pas daarnaast op met zinnen als “Wij zijn ten alle tijden gerechtigd deze gunning te beëindigen zonder opgaaf van reden”. Dit soort zinnen geven weinig vertrouwen in een gelijkwaardige samenwerking. Zorg er dus in de uitnodiging al voor dat het gebruikte taalgebruik en de toon aansluiten bij de samenwerking die je voor ogen hebt.‍

Tips

• Loslaten van specificaties: beschrijf op hoofdlijnen (functioneel, niet technisch) wat je wilt bereiken. 
• Denk eraan dat je een concept inkoopt. Je koopt ook geen Mercedes met een BMW motor.
• Vraag bij andere corporaties en vergelijkbare projecten na wat goed werkt in het selectieproces.
• Sluit aan op de proposities (concepten) die er zijn.
• Ga met een open vizier de selectie in.
• Wacht niet af tot aanbieders zich inschrijven. Ga actief op zoek naar een aanbieder die excelleert op jouw speerpunten.
• Voer de dialoog met de aanbieders. 
• Zorg ervoor dat iedereen de inhoud van de afnameovereenkomst kent en de inhoud in grote lijnen niet ter discussie staat wanneer er tot de koop van het concept overgegaan wordt. 

Matchprofiel

Past de nul-op-de-meteraanbieder qua visie en bedrijfsvoering bij de corporatie? Door de aanbieders een zogeheten matchprofiel in te laten vullen kun je hier op eenvoudige wijze achter komen. Stroomversnelling ontwikkelde een format met een aantal standaard vragen. Deze kunnen aangevuld worden met aanvullende vragen vanuit de corporatie. Met het invullen van het matchprofiel geeft de aanbieder onder andere antwoord op vragen als:

• Heeft uw organisatie capaciteit beschikbaar om in [deze periode] een nul-op-de-meterpilot voor voor [zoveel] woningen te realiseren?
• Heeft u uw nul-op-de-meterconcept aangemeld bij het NOM Keur?
• Wat is de maximale termijn waarop u het nul-op-de-meter specifieke onderhoud en de energieprestatiegarantie kunt aanbieden?
• Welke praktijk ervaring heeft u met nul-op-de-meterwoonverbeteringen?
• Wat zijn de belangrijkste kenmerken van uw organisatie?
• Op welke wijze werkt u het liefst samen in deze selectie?
• Wat verwacht u van de corporatie in dit project?
• Wat kunt u voor de bewoners en de buurt betekenen?
• Welke referenties heeft u?

‍Het matchprofiel wordt in de uitnodiging meegestuurd richting alle aanbieders. Deze worden gevraagd om dit formulier in te vullen en ondertekend terug te sturen. 

‍Standaard productlijst

Binnen Stroomversnelling richten we ons op het inkopen van nul-op-de-meterconcepten in plaats het uitvragen op basis van bestek in tekeningen. Om de prijs van standaard nul-op-de-meterconcepten met elkaar te kunnen vergelijken ontwikkelde Stroomversnelling een format: de standaard productlijst met optielijst. Deze bevat voldoende informatie voor aanbieders om zich in te schrijven voor deze eerste selectie. Aanbieders wordt gevraagd om hun concept op basis van deze inhoud aan te bieden met een prijs per standaard product (concept voor een woning). Op basis hiervan kunnen corporaties een eerste selectie maken met welke aanbieders zij een traject ingaan. 

‍Iedere aanbieder kan zelf invullen hoe hij deze onderdelen aanbiedt en wat hij eventueel nog aanvullend aanbiedt binnen zijn standaardprijs. Stroomversnelling ontwikkelde in samenwerking met de leden een standaard set aan eigenschappen waar een nul-op-de-meterconcept (zoals ver-/gekocht door leden van Stroomversnelling) aan moet voldoen. Deze zijn aangeduid met een +je in de standaard productlijst.

‍In de productlijst kan met plusjes en minnetjes een keuze gemaakt worden binnen het gewenste product, garantie gerelateerde zaken, projectspecifieke onderdelen en bijzonderheden aan de woning. Denk aan wel of geen asbestonderzoek, vervangende woonruimte tijdens de werkzaamheden, funderingsuitbreiding of monitoringssyteem.‍ Download de standaard productlijst.‍

Optielijst

Naast de standaard productlijst is er ook een optielijst. Hierin staan de meest voorkomende opties voor de nul-op-de-meterrenovaties. Hier kun je onder andere een langere prestatiegarantieperiode, aanvullende onderzoeken, verbouwingen binnen de woning (vervanging badkamer, toilet, etc.) of wijziging van de indeling van de woning(en) (uit)vragen.‍ Download de optielijst.

‍Vraagspecificatie

Naast de standaard productlijst kun je projectspecifieke eisen en aanvullende vragen opnemen in de zogeheten vraagspecificatie. Dit hoeft niet persé met nul-op-de-meter te maken te hebben. Het is de verantwoordelijkheid van de de corporatie om in de vraagspecificatie zo veel mogelijk voor de aanbieder relevante details over het project, op te nemen. De aanbieder moet met dit document voldoende gevoel krijgen hoe het project eruit ziet om zich in te kunnen schrijven. Dit kun je onder andere doen door projectspecifieke of complicerende factoren voor nul-op-de-meterconcepten die tijdens de vastgoedselectie naar voren zijn gekomen, te benoemen of te laten zien met foto’s en/of tekeningen. ‍

Het is in deze fase nog niet de bedoeling dat de aanbieders hun concept aanpassen en doorrekenen op eventuele projectspecifieke eisen of complicerende factoren. De aanbieders geven slechts een prijs voor hun standaard concept voor een “standaard” woning. Een uitwerking wordt uiteindelijk met één aanbieder gedaan die het project voorlopig gegund krijgt. Wel wordt hen gevraagd welke mogelijke ideeën en oplossingen zij (binnen hun concept) zien. Denk bijvoorbeeld aan:‍

• Op de kop van elk blok staan twee garages. Welke ideeën heeft u hierover? 
• Er zijn veel Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV’s). Welke mogelijkheden ziet u binnen uw concept? 
• Wij hebben met betrekking tot de uitstraling van de gevels de voorkeur voor een afwerking met steenstrips, zodat deze aansluit bij de rest van de omgeving. Is dit mogelijk binnen uw concept?
• In het geselecteerde vastgoed wonen grote gezinnen. We gaan uit van vier personen per woning. Is uw concept qua installaties in staat om voldoende warm water op te wekken?
• Er wonen veel ouderen in het complex. Hoe gaat u daarmee om tijdens de uitvoering van het project?
• Wij vinden het belangrijk dat bewoners betrokken worden in het renovatieproces. Welke invloed hebben bewoners op de uitwerking van het concept en op welke manier richt u dit proces in?
• De brandgangen worden gezien als een onveilige plek. Heeft u daar een oplossing voor?
• Er is een parkeerprobleem in de wijk die we met dit project aan willen pakken. Hoe denkt u daarover?
• De vele losse bergingen in de tuinen hebben een rommelig aanzicht. Heeft u daar ideeën over?

Maar ook bewoners-specifieke wensen en eisen kunnen onderdeel zijn van de vraagspecificatie. Dit vergroot uiteraard de kans op de vereiste 70% instemming met het renovatievoorstel en, nog belangrijker, het vergroot de kans op een succesvol project.‍

De aanbieders wordt gevraagd een inhoudelijke visie te geven op deze vragen. Voorkomen moet worden dat een aanbieder een prijs geeft voor het totale project: het standaardconcept inclusief de vragen uit de vraagspecificatie. De inschrijvingen moeten met elkaar te vergelijken zijn op basis van een prijs voor het standaard concept op basis van de standaard productlijst met optielijst. Zo is het voor de corporatie eenvoudiger om concepten met elkaar te vergelijken op prijs en inhoud en voor de aanbieder goedkoper en sneller om in te schrijven.‍

Concepten-website

Om inzicht te krijgen in het nul-op-de-meteraanbod werkt Stroomversnelling aan een concepten-website. Daarmee willen we het matchen van vraag en aanbod versnellen, doordat aanbieders op gelijke wijze de concepten online plaatsen. Dit doen zij door een standaard productspecificatie met optielijst in te vullen. Hierdoor wordt het eenvoudiger om concepten met elkaar te vergelijken. 

Een aanbieder kiezen

Het proces om te komen tot de selectie van één aanbieder van een nul-op-de-meterconcept dat past binnen de opgave, noemen we het matchproces. Dit is het matchen van devraag (van de corporatie) en het aanbod (van de aanbieder). Dit matchproces wordt meegestuurdin de uitnodiging richting de aanbieders. Zo weten zij op welke manier de corporatie komt tot de uiteindelijk koop van één nul-op-de-meterconcept. Welke beoordelingsprocedure wordt gevolgd?Hebben bewoners invloed op de keuze van de aanbieder? Uiteindelijk resulteert het matchprocesin een keuze voor één aanbieder. Beide partijen tekenen een intentieverklaring om met elkaar dewoningen naar nul-op-de-meter te renoveren. Het uitgangspunt is om met elkaar het aangebodenconcept binnen een bepaalde periode uit te werken naar de projectspecifieke situatie, waarna hetconcept gekocht wordt.‍

Invloed van bewoners

In het matchproces wordt onder andere vastgelegd of en wanneer bewoners meegenomen worden in keuze van de aanbieder. Ga je bewoners betrekken op het moment dat de aanbieder gekozen is? Of kunnen bewoners invloed uitoefenen op de keuze van de juiste aanbieder? In het laatste geval wordt in het matchproces beschreven op welke manier bewoners invloed uit kunnen oefenen. Denk bijvoorbeeld aan een bijeenkomst waarin (een selectie van de) aanbieders hun concept presenteren. Hierbij kun je bijvoorbeeld bewoners een voorkeur uit laten spreken of scores in laten vullen op verschillende onderdelen, zoals uitstraling, communicatie, et cetera. ‍

Beoordelingsprocedure

In de uitnodiging richting de aanbieders wordt ook aangegeven via welke methodiek de winnende aanbieder gekozen wordt. Op welke aspecten wordt gelet en hoe wegen deze mee in de beoordeling? Sommige corporaties willen objectief kunnen kiezen welke aanbieder het beste past bij de opgave. ‍

Beoordelingsprocedure De Goede Woning

De Goede Woning startte eind 2016 met een uitvraag voor het nul-op-de-meterrenoveren van het complex 120 EGW Palenstein. Zij maakten een uitgebreid puntensysteem om de inschrijvingen te beoordelen waarmee aanbieders in totaal 100 punten konden verdienen op de onderdelen:‍

1. Prijsaanbieding (geen beoordeling, geen wegingsfactor)
2. TCO (total cost of ownership), per gemiddelde woning (op prijs, 0 tot 60 punten)
3. Bewoners, communicatie en service (0 – 10 score, 0 tot 20 punten)
4. De Goede Woning, samenwerking (0 – 10 score, 0 tot 10 punten)
5. Uitstraling, functionaliteit en duurzaamheid woning (0 – 10 score, 0 tot 5 punten)
6. Bouwproces (0 – 10 score, 0 tot 5 punten)

De aanbieder met de gunstigste TCO prijs (onderdeel 2) behaalde 60 punten. De andere aanbieders kregen op basis van hun TCO prijs, ten opzichte van de gunstigste TCO prijs, per € 350,- verschil 1 punt aftrek van de maximaal te behalen 60 punten. ‍

Punten 3, 4, 5 en 6 werden beoordeeld door een door De Goede Woning geselecteerd panel. Het panel beoordeelde deze onderdelen met een gemiddelde score. De gemiddelde score van het panel werd aan de hand van onderstaande tabel vertaald naar een aantal punten.‍

De TCO werd pas na de presentaties en na het toekennen van de score op de overige punten aan de corporatie bekend gemaakt. Deze werd namelijk door de aanbieders in een gesloten envelop opgestuurd en mocht dus pas na de presentaties opengemaakt worden. Hierdoor werd voorkomen dat de prijs toch mee zou kunnen wegen in de beoordeling op de overige punten. De aanbieder met het hoogst aantal punten kreeg het project voorlopig gegund.‍

Ervaring met de procedure

“We zijn tevreden over de procedure en de uitkomst van de gekozen aanbieder.” zegt Rob Paas, projectleider bij De Goede Woning.  “Het was de eerste keuze van zowel het projectteam als de bewonerscommissie en ook nog eens het concept met de laagste prijs. De volgende keer willen we wel de prijs minder sterk mee laten wegen. We willen meer balans tussen de prijs en de kwaliteit in de beoordeling van concepten. Nu vielen er op prijs al twee partijen en bij de overgebleven aanbieders kwam de weging van de kwaliteit onvoldoende naar voren. Bij een volgende keer kiezen we wellicht om de weging (nu 60 van de 100 punten) van prijs omlaag te brengen. Daarnaast zouden we ervoor kunnen kiezen om per € 500,- prijsverschil ten opzichte van de gunstigste TCO een punt af te trekken, in plaats van € 350,-.”‍‍

Matchbijeenkomst

Sommige corporaties organiseren, voordat zij een principekeuze voor één aanbieder maken, een matchbijeenkomst. Een selectie van aanbieders die zich inschreven, krijgen de mogelijkheid om hun concept toe te lichten. Op deze manier kun je een beter gevoel krijgen bij de aanpak van de aanbieder en het concept dat hij aanbiedt. Ook kun je tijdens zo’n bijeenkomst (een klankbordgroep van) bewoners een rol geven in de keuze van de aanbieder. Daarnaast stel je (bijvoorbeeld lokale) bedrijven die geen of weinig ervaring hebben met nul-op-de-meter in staat om te leren van meer ervaren aanbieders. Dit hangt af van de ideeën en doelstellingen die je, misschien in samenwerking met de gemeente, hebt bij het proces. Een matchbijeenkomst is ook een uitgelezen kans om collega’s uit te nodigen, zodat ook zij gevoel krijgen bij het project en het speelveld van nul-op-de-meter.

Interviews

In plaats van een matchbijeenkomst kan een corporatie ook bijvoorbeeld kiezen om interviews te houden met een selectie van aanbieders. Net als bij de matchbijeenkomst kunnen wederzijds inhoudelijke vragen gesteld worden over de inhoud van de inschrijving. ‍

Woonbedrijf Westvoorne organiseerde een uitvraagproces voor het nul-op-de-meterrenoveren van in eerste instantie vijf woningen in Oostvoorne. Het Woonbedrijf organiseerde in eerste instantie een matchbijeenkomst waarin acht aanbieders die zich inschreven, hun concept presenteerden. Helaas leverde dit onvoldoende partijen op waar het Woonbedrijf voldoende vertrouwen in had. “We hebben de opgave opnieuw in de markt gezet”, vertelt projectleider Bart van de Velde. “We hebben ons best gedaan om ook de grotere aanbieders aan boord te krijgen. Onder andere door duidelijker te maken dat na de pilot van vijf woningen er een aantrekkelijker perspectief is voor de aanbieders om op te schalen naar de rest van de wijk. Vijf partijen hebben zich ingeschreven. We vormden een kleine selectiegroep met ons afdelingshoofd, technische man en projectleider. Deze heeft individuele interviews gehouden met alle vijf de inschrijvers. We hebben vooral gekeken naar ‘de vent en de tent’”, zegt Bart van de Velde. “Doordat we een kleine selectiegroep waren, konden we goede inhoudelijke interviews houden. Zo konden we een goed gevoel krijgen bij de aanbieder. Hebben we er vertrouwen in dat we goed met elkaar kunnen samenwerken? Uiteindelijk hebben we voor een aanbieder gekozen waar we een goede klik mee hadden. Dit kwam onder andere doordat de aanbieder ook de bewonersbegeleider meenam naar de interviews. Dan krijg je een goed beeld van hoe de aanbieder de bewonersparticipatie invult. Daarnaast was voor ons mede doorslaggevend dat er ook een architect meewerkt om ervoor te zorgen dat het er ook mooi uit komt te zien én bij de gekozen aanbieder meer opties mogelijk waren in de uitwerking van het concept.”‍

Vastgoed bezoeken

Heb je een eerste selectie gemaakt uit de inschrijvingen? Dan is het een absolute aanrader om de gelegenheid te bieden om gezamenlijk het vastgoed te bezoeken. Zeker wanneer er veel Zelf Aangebrachte Voorzieningen, projectspecifieke en/of complicerende factoren zijn. Neem hier bijvoorbeeld per aanbieder een halve dag de tijd voor. Dan is er voldoende tijd om heen en weer vragen te stellen. Wellicht levert dit nieuwe inzichten, ideeën en/of huiswerk op voor een verdere uitwerking van het concept.‍

De keuze

Uiteindelijk resulteert het matchproces in een keuze voor één aanbieder. Beide partijen tekenen een intentieverklaring om met elkaar de woningen naar nul-op-de-meter te renoveren. Het is een valkuil om in deze intentieverklaring teveel vast te willen leggen. Dit kan leiden tot langdurige onderhandelingen over details. Ook hier gaat het om wederzijds vertrouwen in de samenwerking. Het uitgangspunt is om met elkaar het aangeboden concept binnen een bepaalde periode uit te werken naar de projectspecifieke situatie, waarna het concept gekocht wordt.‍

Feedback “afvallers”

Op dit moment zijn nul-op-de-meterconcepten nog volop in ontwikkeling. Voor veel aanbieders is het aanbieden van concepten ook nog een leerproces. Uit de praktijk merken we binnen Stroomversnelling dat aanbieders het belangrijk vinden om feedback krijgen op waarom zij afgevallen zijn. Wellicht kun je de afvallers uitnodigen voor een persoonlijk gesprek om toe te lichten waarom de keuze niet op hen is gevallen?‍

Tips: 

• Ga actief op zoek naar geschikte aanbieders en voer de dialoog met elkaar. Daarmee is de kans groter dat je de juiste aanbieder(s) betrekt bij je opgave.
• Geef aan dat vragen schriftelijk gesteld worden, zodat de vragen en bijbehorende vragen met alle aanbieders gedeeld kunnen worden. 
• Geef aanbieders voldoende de tijd om zich te kunnen oriënteren op de opgave en in te schrijven.
• Zorg dat er voldoende tijd zit tussen het sluiten van de inschrijvingen en een eventuele matchbijeenkomst (bijvoorbeeld een week). De werkgroep en eventueel bewoners hebben tijd nodig om zich inhoudelijk voor te kunnen bereiden. 

De koop

Is er een definitieve keuze gemaakt voor een nul-op-de-meterconcept en is deze uitgewerkt naar projectspecifieke omstandigheden? Zijn bewoners akkoord met het voorgenomen renovatieplan? Zijn alle benodigde vergunning verkregen? Dan is het tijd om tot koop over te gaan. ‍

Afname-overeenkomst

Stroomversnelling ontwikkelde een format voor een overeenkomst die een afnemer/opdrachtgever (bijvoorbeeld een woningcorporatie) en aanbieder (bouwer) met elkaar af kunnen sluiten bij een nul-op-de-meterrenovatie. Dit noemen we de Afname-overeenkomst Vernieuwbouw. Deze wordt als standaard basistekst gehanteerd binnen Stroomversnelling. Partijen vullen deze op details in en finetunen conform hun eigen onderlinge wensen. Het is een compleet document dat een specifieke, nieuwe vorm van samenwerking tussen een vastgoedeigenaar en een bouwbedrijf faciliteert: een samenwerking waarin een bouwbedrijf (aanbieder) een door hem ontwikkeld product aanbiedt en een vastgoedeigenaar (afnemer) dit inkoopt (met eventueel toegevoegde opties).

In deze samenwerking heeft de aanbieder een nul-op-de-meterconcept ontwikkeld en biedt dit product (en diverse opties) aan met een garantie op prestaties. De afnemer wil dit product afnemen en vastleggen wat hij precies inkoopt, welke opties hij toe wil voegen en welke leveringsafspraken gelden. Het bouwbedrijf wil bovendien vastleggen onder welke condities de prestatiegarantie afgegeven wordt.‍

Met de afname-overeenkomst geeft de aanbieder een prestatiegarantie op het binnenmilieu, het comfort en de energiebehoefte en -opwek van de gerenoveerde woning(en). De kern van de garantie is dat de energiemeter over een jaar genomen op nul uitkomt bij gemiddeld gebruik van de woning(en) en bij een gemiddeld klimaat. Dit wordt op een meetbare manier concreet gemaakt met waarden voor: 

• een maximale warmtevraag, 
• maximale energie die nodig is voor verwarming en warm tapwater en
• een minimaal beschikbare hoeveelheid energie voor het huishouden.

Deze garantie maakt het voor de woningcorporatie mogelijk om een energieprestatievergoeding te kunnen innen bij de huurder.‍

NOM Keur

Om de kwaliteit van de garantie te borgen, ontwikkelde Stroomversnelling het NOM Keur: een degelijk kwaliteitssysteem waarin getoetst wordt of de beloofde prestaties leiden tot een kwalitatief goede nul-op-de-meterwoning. De kwaliteitsmaatlat van het NOM Keur is een-op-een verweven in de afname-overeenkomst.‍

Bijlagen

De afname-overeenkomst vernieuwbouw kent verschillende bijlagen waarin de afspraken tussen de afnemer en aanbieder vastgelegd worden:‍

• Algemene leveringsvoorwaarden

In dit document worden verplichtingen afgesproken tussen de afnemer en de aanbieder over zaken rondom de energiegarantie, betalingen, het oplevermoment, verzekeringen en aansprakelijkheid, onderaannemers, conformering aan wet- en regelgeving en cao’s, veiligheid en gezondheid, reclame, intellectuele eigendomsrechten en geheimhouding.‍

• Productspecificatie

Een document waarin beschreven wordt welke elementen deel uitmaken van de vernieuwbouw. Van gevelopbouw t/m aangepast kooktoestel.‍

• Optielijst

De optielijst is een aanvullende bijlage die aangeeft welke opties de afnemer kiest die deel uitmaken van de prijsstelling die in de overeenkomst wordt genoemd.‍

• Prestatiegarantie

Dit document beschrijft de aanbieder de gegarandeerde prestatiegaranties van de vernieuwbouw die afgenomen wordt, het onderhoudsprotocol met de noodzakelijke onderhoud- en instandhoudingswerkzaamheden, een woonhandleiding voor behoud van deze garantie(wat mogen bewoners wel en wat mogen zij niet aan de woning doen) en het monitoringsprotocol. ‍

• Technisch beheer en onderhoud

Deze bijlage is optioneel en kan toegevoegd worden wanneer de afnemer kiest om extra technisch beheer en onderhoud uit te laten voeren na de renovatie. In dit geval worden in de bijlage nadere (werk)afspraken over het serviceniveau en andere operationele zaken gedurende de periode van technisch beheer en onderhoud vastgelegd.‍

• Gedragscode en Bouwdagenstappenplan

Hierin staat beschreven hoe de aanbieder omgaat met bewoners en een bouwdagenstappenplan waarin per dag staat wat er gebeurt, wie het uitvoert, welke tijdstippen, wat bewoners merken van de werkzaamheden en wat gevraagd wordt van bewoners.‍

• Bewerkersovereenkomst

Overeenkomst voor de verwerking van gegevens die betrekking hebben op de bewoners van nul-op-de-meterwoningen, ter naleving van de regels die van toepassing zijn op de verwerking van persoonsgegevens.‍

• Aanvulling Huurovereenkomst

De Aanvulling Huurovereenkomst is een bijlage bij de nieuwe huurovereenkomst die de corporatie afsluit met de huurder voorafgaand aan de nul-op-de-meterrenovatie. Hierin staan de afspraken uit de afname-overeenkomst, zoals de energieprestatie. Persoonsgegevens die uit de woning komen vallen onder privacy wetgeving. Huurders moet van tevoren worden gevraagd om toestemming voor het op afstand te mogen uitlezen van gegevens (monitoring) die uit de woning komen. Dat gebeurt met deze aanvulling op de huurovereenkomst.

• Standaard Productlijst (geen contractstuk)

In dit document staat de standaard beschreven voor een vernieuwbouw met NOM-eigenschappen, zoals ver-/gekocht door leden van Stroomversnelling.‍

• Maatlat NOM Keur

Deze Excelsheet laat zien welke vragen, eisen en bewijslast het NOM Keur stelt voor grondgebonden woningen die gerenoveerd zijn. Daarnaast wordt ook uitgelegd waarom deze eisen gesteld worden en er wordt advies gegeven.‍

Kijk hier voor meer informatie en de laatste versies van de documenten.