Eén op de vijf huishoudens in ons land heeft problemen met vocht en schimmel in huis. Dat op zich is al een belangrijke drijfveer om te renoveren. Wanneer deze ingreep ook meteen wordt afgestemd op een aardgasvrij of CO2-neutraal eindbeeld, slaat men twee vliegen in één klap. Maar vergaand verduurzamende renovaties zijn bij huurwoningen een complexe aangelegenheid. Een collectief probleem waar Stroomversnelling een collectieve oplossing voor ziet: industrialisatie. In dit artikel vindt u onze aanbevelingen en willen we u vragen om met ons mee te denken hoe we kunnen zorgen voor gezonde en betaalbare woningen.
Toen Stroomversnelling begon, geloofde niemand dat het verduurzamen met industrieel geproduceerde componenten mogelijk was. Maar ruim zes jaar later zijn er op deze manier al 5.500 NOM-renovaties in Nederland uitgevoerd. In aantallen lijkt dit beperkt, maar als je nagaat welk voorbereidend werk hier aan vooraf is gegaan, is het proces al een heel eind op weg.
Tijdsdruk
Opschaling is nu nog maar een kleine stap. Maar wél een belangrijke. Want naast het feit dat bewoners een gezonde en betaalbaar thuis verdienen, ligt er ook tijdsdruk achter de verduurzamende renovaties. Het kabinet vraagt om 200.000 CO2-neutrale woningen voor het eind van deze kabinetsperiode, oktober 2021. We moeten nu dus echt aan de slag.
Kostbaar renovatieproces
Het renoveren van huurwoningen in bewoonde staat blijft een kostbaar, onvoorspelbaar en omslachtig proces. De grootste drempel waar corporaties tegenaan lopen, lijkt de te hoge initiële investering te zijn, ondanks de rendabele business case.
De specifieke wensen van corporaties en bewoners lijken om maatwerk te vragen. Maar er kunnen pas echt grote stappen gezet worden als we van ‘project-denken’ naar ‘product-denken’ switchen. Daardoor zal maatwerk steeds vaker moeten worden gecombineerd met massaproductie.
Industrialisatie: veel te behalen met relatief weinig werk
De weg naar industrialisatie is nog maar kort. Dit omdat er de afgelopen tijd al veel voorbereidend werk is gedaan. Een paar voorbeelden:
- Veel van de projecten worden na een digitale voorbereiding al fabrieksmatig geproduceerd en in korte tijd ter plaatse aangebracht;
- De bewonerscommunicatie is bij vergaande verduurzaming al in de fase van volwassenheid;
- Op het gebied van monitoring van de prestaties van de woningen is hard gewerkt aan een interface tussen verschillende softwareapplicaties;
- Steeds meer corporaties beginnen te wennen aan de inzet van de energieprestatievergoeding.
Hoe nu verder?
Welke stappen moeten er nu gezet worden? Er is al veel ervaring opgedaan met grondgebonden eengezinswoningen. Er zijn grofweg zeven hoofdtypen woningen, met allemaal weer hun subtypen. Om het proces te versnellen is het belangrijk om aan woningen te werken waarvan een ruim aanbod is, met niet te veel variatie. Op die manier is er de ruimte om uit te proberen en te verbeteren. De hierbij geleerde lessen kunnen vervolgens worden ingezet op andere woningtypen.
Rijwoningen als voorkeurscluster
Veruit het grootste deel van de woningen (4,6 miljoen van de 7,7 miljoen) is de groep vrijstaand, twee-onder-een-kap en rijwoning. Allemaal grondgebonden eengezinswoningen die, als je ze door je wimpers bekijkt, veel gelijkenis hebben.
Met 2,8 miljoen woningen beslaat de rijwoning hier het grootste deel van. Van deze groep is er 1,1 miljoen afkomstig uit de bouwperiode ’45-’75, waar nog ‘weinig’ architectuur en variatie werd toegepast. Vijftig procent hiervan is in handen van woningcorporaties. Ideaal dus om deze volgende stap mee te zetten. Maar, de energietransitie start niet alleen bij woningcorporaties. Aangezien bijna een half miljoen van de 1,1 miljoen woningen in handen is van particulieren, kunnen ook zij profiteren van het door ontwikkelen van de producten, wat zal resulteren in een grotere markt naar producten dan alleen vanuit de woningcorporaties.
Aanbevelingen
Gezamenlijk zullen we moeten blijven werken aan het gezonder maken van de Nederlandse woningvoorraad. Los van de energietransitie verdient iedere een bewoner een betaalbare woning met een gezond binnenklimaat. Als we daar nu goede, toekomstbestendig oplossingen voor aandragen is het een eitje om CO2-neutraal of aardgasvrij te eindigen. Stroomversnelling ziet een aantal stappen binnen handbereik om dit voor elkaar te krijgen.
- Zorg voor nog sterkere focus op de 1,1 miljoen rijwoningen van ’45 tot ’75. Wanneer alle partijen op dit moment eerst aandacht en energie steken in deze woninggroep, kan er direct tot actie worden overgegaan.
Corporaties: ga door de vastgoedportefeuille heen en breng in beeld welke voorraad er binnen deze groep in bezit is en wanneer deze aan de beurt zijn voor groot onderhoud.
Bouwers: stem de producten nog meer af op deze groep woningen en los de huidige beperkingen op. - Zorg voor voorspelbare trajecten van initiatief tot exploitatie. Corporaties: werk aan voorspelbare en verkorte interne besluitvorming die afgestemd is op de aanschaf van een product i.p.v. een project.
Bouwers: werk aan adequaat projectmanagement inclusief besluitvorming corporatie gericht op de producten die er zijn. - Zorg voor een aantrekkelijk aanbod voor de corporatie, huurders en particuliere woningeigenaren (gestippeld bezit). Kijk hierbij naar meer keuzemogelijkheden, werken in slimme stappen, minder overlast, integratie van door bewoner zelf aangebrachte voorzieningen.
Bouwers: Werk toe naar universele knooppunten waardoor dak en gevels van verschillende partijen gecombineerd kunnen worden of in stappen worden aangebracht. Zorg er bijvoorbeeld voor dat oude zonwering terug kan op de nieuwe gevel, of dat er een betaalbaar alternatief is. Bedenk creatieve oplossingen voor knooppunten waar zaken van bewoners in aanraking komen met nieuwe elementen (vensterbanken, vloerafwerkingen, plafonds, koken, etc etc). Corporaties: Bedenk een aanbod van diensten die je aan kan bieden aan de huurder rondom de renovatie. Is er nog een wereld tussen overlast- en verhuisvergoeding? Kunnen huurders hun woonjaren omzetten naar inschrijvingsjaren waardoor ze eerder kans maken op een andere huurwoning? Ontzorg oudere of hulpbehoevende bewoners door ze in een vroeg stadium een eigen contactpersoon te geven die uiteindelijk een afgestemd begeleidingspakket aanbied waardoor zij ook over de verandering heen gaan zien. - Zorg voor een regelmatige afstemming en evaluatie tussen bouwer, corporatie en bewoners over de status en het verloop van de renovatie van initiatief en tijdens ingebruikname.
Het gaat hierbij om structurele communicatie die meer transparant en gestandaardiseerd kan worden, bijvoorbeeld via een platform of een onafhankelijke externe organisatie zoals Centrum voor Woononderzoek. Laat irritatie, frustratie en teleurstelling in samenwerkingen met huurders je niet overvallen maar zorg dat je vroegtijdig op de hoogte bent. - Zorg voor de mogelijkheid om naast in één stap ook in slimme stappen te kunnen werken. Op dit moment is de totaalinvestering voor het in stappen uitvoeren hoger dan in het in één stap uitvoeren. Tegelijkertijd kunnen we nu meerdere huurders met hetzelfde geld van één grote stap blij maken met een eerste kleinere stap.
Bouwers: maakt het mogelijk om op natuurlijke momenten (zoals renovatie, mutatie, verhuizing, verbouwing), alvast een stap richting CO2-neutraal te zetten. Zonder dat je direct de hele weg moet afleggen. Corporaties: Maak een keuze in het eindbeeld en zorg dat de eerste stap die richting opgaast. Zorg er in ieder geval voor dat je eerste stap een verlaging geeft van de benodigde hoeveelheid thermische energie voor ruimteverwarming. - Zorg voor een aantal technische verbeteringen in de producten waar corporaties en bewoners nu terecht een punt van maken.
Bouwers: Verplaats je in de bewoner en corporatie en wees duidelijk wat wel en niet kan. Hoe meer beperkingen opgelost worden hoe makkelijker een product geaccepteerd zal worden. Maak keuzes wat je als eerste aanpakt maar vraag de corporatie of de bewoner ook om commitment als dit opgelost is.
Corporatie: vraag niet bij een klein project om een ingrijpende productwijziging. Schets een perspectief waarbij partijen langdurig kunnen samenwerken en onderweg kunnen werken aan optimalisaties. - Zorg voor uniforme aanlevering van informatie over de bestaande woning en haar bewoner.
Corporaties: bouwers moeten nu nog vaak zelf de balans opmaken over de staat van de woning voordat de renovatie van start kan gaan. Ook is niet duidelijk hoe de sociale situatie achter de voordeur is. Dit is informatie die corporaties wel hebben, maar vaak niet goed doorgegeven. Wanneer dit goed in kaart gebracht wordt kan dit veel tijd en kosten schelen, die dan niet bij corporaties via het product in rekening wordt gebracht.
Bouwers: help corporaties duidelijk te maken wat er allemaal nodig is om te werken met een product ipv een project. Advies vanuit bouwer rondom de uit te voeren ingreep is met de juiste informatie ook makkelijker in een vroeg stadium te geven. - Maak de EPV beter en breder toepasbaar. Om de drempel voor toepassing van de EPV-regeling te verlagen, is het noodzakelijk om de regeling zowel te verbreden als eenvoudiger te maken. Bouwers en corporaties zijn al gestart om de benodigde monitoring eenvoudiger en meer gestandaardiseerd te maken. Dit helpt de huidige weerstand te verlagen tegen de administratieve rompslomp die nu nog aan het innen van EPV gekoppeld is. Indien je alvast een percentage van de maximale EPV zou mogen innen bij het werken in slimme stappen zou dit stimulerend kunnen werken.
Enquête over NOM-renovatieproces
Om erachter te komen waar opdrachtgevers, zoals corporaties, tegenaan lopen als het gaat om NOM-renovaties, vragen we u om deze enquête in te vullen.
De enquête bestaat uit acht stellingen. U geeft aan in welke mate u het eens of oneens bent met de stellingen. Het invullen van de enquête kost u maximaal twee minuten van uw tijd, en helpt ons enorm om informatie uit de markt te krijgen en zo slimme productmarktcombinaties te ontwikkelen.