Handreiking inkopen NOM-concept – project voorbereiden

Deze handreiking voor het inkopen van Nul op de Meter-concepten geeft corporaties en aanbieders handvatten, tips en voorbeelden om het proces van Nul op de Meter-renovaties van begin tot eind succesvol te doorlopen. In dit vierde artikel gaan we in op het voorbereiden van het project. We behandelen de volgende onderwerpen:

• Energieprestatievergoeding
• Vastgoedselectie
• Businesscase

Wilt u de deze hele handreiking in 1 keer downloaden? Vul hieronder uw gegevens in.

Plan van aanpak

Er is een go om te onderzoeken of het daadwerkelijk een optie is om een nul-op-de-meterproject te starten. De projectorganisatie is op orde en er is een strategie bepaald om externe partners en bewoners te betrekken. Tijd om een plan van aanpak te maken en voldoende informatie boven tafel te krijgen om een uitvraag richting nul-op-de-meteraanbieders te kunnen formuleren. Het schrijven van een plan van aanpak hangt nauw samen met het verkrijgen van input en draagvlak van alle collega’s en externe partners binnen het team dat aan de opgave gaat werken. In dit hoofdstuk lichten we de energieprestatievergoeding, de vastgoedselectie en de businesscase toe.‍

Energieprestatievergoeding

Om ervoor te zorgen dat de oude energierekening van bewoners gebruikt kan worden als nieuwe geldstroom die de investering in nul-op-de-meter mogelijk maakt, is in september 2016 een nieuwe wet aangenomen: de energieprestatievergoeding (EPV). De energieprestatievergoeding werkt als volgt: de huurder van een nul-op-de-meterwoning betaalt na de renovatie in plaats van het maandelijks voorschot op de energierekening aan de energiemaatschappij, een soortgelijk bedrag aan de woningcorporatie. De EPV wordt als (nieuw) onderdeel in rekening gebracht naast de huurprijs en de servicekosten. Dit is een vergoeding voor de nieuwe energieprestaties die de nul-op-de-meterwoning levert. Op die manier kan een nul-op-de-meterrenovatie woonlastenneutraal worden uitgevoerd.‍

Energiebundel

De huurder krijgt met de energieprestatievergoeding een zogeheten energiebundel. In de energiebundel staan de uitgangspunten van en de beschikbare capaciteit aan kWh voor:

1. het gebruikersgebonden energieverbruik
2. het gebouwgebonden energiegebruik en de
3. energieopwekking

De energiebundel kun je vergelijken met een mobiele telefoonabonnement (belminuten), maar dan voor energiegebruik (stroom) voor huishoudelijke apparaten. Gebruik je minder stroom dan in energiebundel is opgenomen? Dan krijg je aan het eind van het jaar geld terug van de energieleverancier. Gebruik je meer stroom? Dan betaal je aan het eind van het jaar bij.‍

Wetgeving

Vanuit de wetgeving is de EPV-vergoeding die aan bewoners mag worden gevraagd alleen aan een maximumbedrag gebonden. Om een EPV te mogen innen, moet een woning voldoen aan drie basisvoorwaarden:‍

1. De woning moet ontzettend goed geïsoleerd zijn. De gegarandeerde maximale netto warmtevraag voor ruimteverwarming moet binnen de wettelijk afgesproken normen vallen (lager dan 50 kWh/m per jaar). De energie hiervoor dient door de woning zelf duurzaam opgewekt te worden.
2. Er moet voldoende energie opgewekt worden. De gegarandeerde minimale productie van duurzaam opgewekte warmte voor ruimteverwarming en warm tapwater moet binnen de afgesproken normen vallen (dit is netto warmtevraag voor ruimteverwarming + 15 kWh/m per jaar).
3. De prestaties van de woning moet gegarandeerd worden. Energieopwekking door de woning moet zodanig zijn dat er een minimale hoeveelheid overblijft voor de energiebundel van de bewoner (de energiebundel voor gebruik voor huishoudelijke apparaten is gesteld op ca. 26 kWh/m per jaar met een minimum van 1800 kWh bij kleine woningen en een toegestaan plafond op 2600 kWh).

Als aan voorgaande drie voorwaarden is voldaan, kan de hoogte van de vergoeding worden bepaald. Hoe hoger de energiebesparing, hoe hoger de EPV mag zijn. Hoe hoog dit mag zijn, staat beschreven in het Besluit energieprestatievergoeding huur.‍

Denkrichtingen in de markt over de energieprestatievergoeding en energiebundel

De EPV kan op verschillende manieren worden toegepast. De manier waarop en de hoogte van de EPV, bepaalt de corporatie zelf (binnen de door de wet gestelde voorwaarden). Sommige corporaties kiezen ervoor om het maximale door de wet bepaalde bedrag voor de EPV te innen, terwijl anderen bewust kiezen voor een lager bedrag. Bijvoorbeeld omdat zij het belangrijk vinden dat de woonlasten voor (individuele) huurders gelijk blijven na de renovatie. In de praktijk komen we bij de corporaties twee denkrichtingen tegen: ‍

1. Iedereen dezelfde energieprestatievergoeding

Deze variant gaat uit van gelijke behandeling van de bewoners binnen een project, complex of woningtype. Het principe hierbij is dat alle woningen dezelfde hoeveelheid energie (kWh) opwekken. De energiebundel is dus voor alle woningen gelijk en iedereen betaalt hiervoor hetzelfde bedrag. Aan het einde van het jaar vindt de verrekening plaats via de energieleverancier van meer of minder energieverbruik dan werd opgewekt.‍

2. Een energieprestatievergoeding op maat 

Deze variant gaat uit van gelijke woonlasten en betaalbaarheid per huishouden per maand. Hetmaandbedrag EPV met eventuele huurverhoging is gelijk aan of lager dan de energierekening permaand van voor de renovatie. Ook in deze variant vindt aan het einde van het jaar de verrekeningplaats via de energieleverancier van meer of minder energieverbruik dan werd opgewekt. Bewoners houden (bij gelijkblijvend gedrag) dezelfde maandlasten als voor de renovatie en betalen allemaal een ander bedrag voor dezelfde hoeveelheid opgewekte energie.‍

In de Handreiking Energieprestatievergoeding en Energiebundel lichten we de wetgeving en bovenstaande varianten verder toe. Naast een rekenvoorbeeld, geven we tips en gaan we nader in op bijzondere situaties.‍

Download hieronder de ‘Handreiking Energieprestatievergoeding en Energiebundel‘.

Checken, beslissen en vastleggen

Hieronder benoemen we enkele vragen die intern binnen de corporatie moeten worden uitgezocht en waarover besloten moet worden om te kunnen starten met het nul-op-de-meterproject:‍

•  Moet het project voldoen aan de voorwaarden die de wet stelt aan de energieprestatievergoeding? M.a.w.: ga je gebruik maken van de energieprestatievergoeding?
•  Wat zijn de woonlasten (huur en energielasten) van bewoners de huidige bewoners?
•  Is het uitgangspunt dat de woonlasten gelijk blijven na de nul-op-de-meterrenovatie? Dit heeft invloed op de hoogte van de energieprestatievergoeding (per woning).
•  Welke isolatieprestatie vraag je van de bouwer(s)? Dit bepaalt de hoogte van de energieprestatievergoeding die je kunt vragen. 
•  Vraag je van iedereen dezelfde energieprestatievergoeding of krijgen alle bewoners een energieprestatievergoeding op maat?
•  Wat gebeurt er met de hoogte van de energieprestatievergoeding bij mutatie van de woningen? Ga je de maximaal bij wet geregelde energieprestatievergoeding vragen aan nieuwe bewoners of een ander bedrag?
•  Hoe kan de energieprestatie (technisch gezien) in rekening gebracht worden met het financiële administratie systeem van de corporatie?

Vastgoedselectie

Niet elk vastgoed is (op dit moment) geschikt voor een transformatie naar nul-op-de-meter. Er is een aantal factoren waar rekening mee gehouden moet worden bij het renoveren naar nul-op-de-meter. Bijna alle factoren zijn op te lossen, maar de kosten hiervoor zijn niet altijd meegenomen in in de basis conceptaanbieding van huidige aanbieders. In de hoofdstuk lees je welke factoren dit kunnen zijn en op welke manier dit invloed heeft op het voorgenomen nul-op-de-meterproject.‍

Hoe selecteer ik het geschikte vastgoed voor nul-op-de-meter?

We raden aan om met een brede blik naar de huidige vastgoedportefeuille te kijken. Dus niet alleen naar vastgoed dat nú op de lijst staat om gerenoveerd te worden, maar naar de complete portefeuille. Niet alleen vanuit de technische aspecten van de woningen, maar ook kijkend naar de zittende bewoners en belangen van partijen zoals de gemeente en netbeheerder. Er is een aantal punten die extra belangrijk zijn om in overweging te nemen:‍

• Woningtype

Momenteel is het uitgangspunt dat (seriematig gebouwde) woningen uit de jaren ’45 tot ’80 het meest geschikt zijn. Met name voor grondgebonden eengezinswoningen zijn nul-op-de-meterconcepten ontwikkeld. Maar er zijn ook projecten voor gestapelde bouw, zoals galerij- en portiekflats in voorbereiding. Het hebben van een eenvoudige gevel (geen balkon, uitsteeksels of onregelmatigheden in het algemeen) is een pré in verband met het plaatsen van een voorzetgevel.‍

• Gebruiksoppervlak

De energieprestatievergoeding wordt berekend op basis van het aantal vierkante meter gebruiksoppervlakte. Grotere woningen brengen dus een grotere investeringscapaciteit met zich mee.‍

• Energielabel

Over het algemeen wordt aangehouden dat het bezit een energielabel van C of lager moet hebben. Maar een rendabele businesscase is ook mogelijk bij een goed geïsoleerde woning die reeds over een warmtepomp beschikt. Door het plaatsen van PV-panelen is de stap naar nul-op-de-meter te maken. Bewoners van goed geïsoleerde woningen hebben een lage energierekening. Dit kan weer invloed hebben op de hoogte van de energieprestatievergoeding die je wilt heffen. Bijvoorbeeld wanneer je het doel hebt voor alle huurders woonlasten neutraal te renoveren.‍

• Opschaalbaarheid

Een grote hoeveelheid woningen van een bepaald type maakt het voor aanbieders interessanter om nul-op-de-meterconcepten voor te ontwikkelen waardoor de kosten voor een renovatie kunnen dalen.‍

• Gespikkeld bezit

Let op of er koopwoningen tussen zitten. Het kan wenselijk zijn om te starten met aaneengesloten bezit, zodat er geen rekening gehouden hoeft te worden met particuliere huiseigenaren. Wanneer een andere corporatie hetzelfde type woningen bezit in dezelfde wijk is dit een kans om samen te werken.‍

• Bewonerskenmerken

Hebben (vaak oudere) bewoners een lage energierekening? Dan kan dit negatief uitpakken voor de businesscase wanneer je bijvoorbeeld kiest voor een woonlastenneutrale renovatie.‍

• Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s)

ZAV’s kunnen invloed hebben op de conceptkeuze van een aanbieder. Vooral aanbouwen kunnen lastig zijn. Andere ZAV’s die invloed kunnen hebben zijn: kattenluikjes, bubbelbaden, dakkapellen, houtkachels, plantenbakken aan de gevel, rolluiken, zonneschermen, vijvers, aquaria, aanbouwen, dure keukens, schuttingen die aan de woning vastzitten en bijvoorbeeld bijzonder ingerichte tuinen.‍

Checklist Vastgoed

Om corporaties op weg te helpen met de vastgoedkeuze voor nul-op-de-meterprojecten, ontwikkelden we een ChecklistVastgoed. De checklist beoogt niet compleet te zijn, maar is wel goed te gebruiken als richtinggevend en gedachtenvormend instrument. Het geeft een beeld van welke factoren invloed kunnen hebben op de vastgoedkeuze voor de start van een nul-op-de-meterproject. In een aantal hoofdcategorieën (woningkenmerken, bewonerskenmerken, omgevingskenmerken, beleidsmatig, financieel) zijn factoren benoemd met bijbehorende vragen. Daarbij staat vermeld welk risico of welke invloed deze factoren kunnen hebben op de vastgoedselectie of de start van het nul-op-de-meterproject. De checklist kun je op drie verschillende manieren gebruiken: ‍

1. Als quickscan om over de totale woningvoorraad heen te leggen. Welke complexen komen op het eerste gezicht in aanmerking?‍

2. Bij de vastgoedselectie voor de start van je project. Een grondige manier om geschikt vastgoed te selecteren nadat er uit de quickscan een aantal mogelijk geschikte complexen naar voren is gekomen. Welke belangen van externe partijen hebben invloed op de vastgoedselectie? Met de antwoorden op de in de checklist gestelde vragen kun je op het eerste oog geschikte complexen met elkaar vergelijken en bewust afwegingen maken in de vastgoedselectie voor het project. Een complex met bewoners van veel verschillende nationaliteiten heeft consequenties voor het budget (kost extra tijd en geld, bijvoorbeeld voor een tolk) en kan daarom minder interessant zijn om een pilot mee te starten. Ook een complex met gespikkeld bezit kan om deze reden niet geselecteerd worden of wellicht voor een vervolgfase worden bewaard. ‍

3. Als checklist voor de start van je project. Is er vastgoed geselecteerd? Dan kan aanvullend onderzoek aan de hand van de checklist nuttig zijn voordat je start met het [link]uitvraagproces of de kick-off van je project. Wellicht komen hier belangrijke factoren uit die invloed hebben op de [link]vraag die je stelt aan nul-op-de-meteraanbieders. ‍Bekijk de Checklist Vastgoed hier.‍

Kernvoorraad

Het is aan te raden om vastgoed te kiezen dat echt tot kernvoorraad behoort. Vastgoed dat de corporatie langdurig wenst door te verhuren en past bij de gewenste vastgoedportefeuille voor de komende 40 jaar. Verkoopwoningen zijn minder geschikt, omdat de investering naar nul-op-de-meter (op dit moment) nog niet direct terug te zien is een flink hogere [link]marktwaarde. Daarnaast is een kortere exploitatie van invloed op de businesscase doordat minder energieprestatievergoeding geïnd wordt.‍

Netbeheerder

Nul-op-de-meterwoningen zijn volledig elektrisch en afgesloten van het gas. Dit heeft invloed op zowel het gasnetwerk (wordt niet meer gebruikt) als het elektriciteitsnetwerk (let op voor overbelasting) van de netbeheerder. Daarom is het aan te raden om in een vroeg stadium contact op te nemen met de netbeheerder. Wellicht staan er gebieden op de planning om het netwerk te vervangen en weegt dit mee in de vastgoedkeuze. Door de plannen van de netbeheerder mee te nemen in de selectie van het vastgoed kan wellicht voorkomen worden dat de netbeheerder een onnodige investering doet in het vervangen van het (gas)netwerk. Of dat de straat van een opgeleverd project een half jaar later weer opengebroken moet worden voor werkzaamheden aan het netwerk.‍

Gemeente

Ook gemeenten haken graag aan bij de vastgoedkeuze. Heeft zij bepaalde doelstellingen voor een buurt of wijk? Denk aan het opknappen van de buitenruimte, het verbeteren van de leefbaarheid of duurzaamheidsdoelstellingen voor een bepaalde buurt of wijk. Wellicht kan er samengewerkt worden of zijn er vanuit de gemeente middelen beschikbaar voor een dergelijk project of pilot. Het helpt enorm als de wethouder achter de voorgenomen plannen staat. Ook is het aan te raden om te peilen hoe de welstandscommissie aankijkt tegen nul-op-de-meter. Zijn er richtinglijnen voor het geselecteerde vastgoed die echt heilig zijn? Sommige gemeenten stellen zelfs een welstandsvrije zone in voor nul-op-de-meterprojecten.‍

Businesscase

Heb je een beeld van de geschiktheid van het vastgoed voor transformatie naar nul-op-de-meter? Heb je de nodige desktop research gedaan en door de wijk heengereden om gevoel te krijgen bij het vastgoed? Dan is het tijd om voor bijvoorbeeld de top drie complexen op grove lijnen een businesscase door te rekenen. Lees hierover verder in [link] dit hoofdstuk.  ‍

Flora en fauna

Na de keuze van het vastgoed dat geschikt is voor nul-op-de-meter is het verstandig om onderzoek te plannen rondom flora en fauna. Zijn er huismussen die broeden of nestelen er zich vleermuizen? Dit kan zorgen voor vertraging in het project. Laat dus een inventarisatie maken van de diersoorten die zich in/op/bij het vastgoed bevinden, zodat je zicht krijgt op eventuele maatregelen die nodig zijn voordat je kunt starten met de renovatiewerkzaamheden. Lees hier verder over de gedragscode ‘natuurinclusief renoveren’ voor nul-op-de-meterprojecten met het NOM Keur.‍

Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV’s)

Zoals eerder genoemd kunnen zelf aangebrachte voorzieningen invloed hebben op de kosten van een nul-op-de-meterconcept. Over het algemeen geldt: hoe meer ZAV’s, hoe hogere de kosten zijn. Daarom is het aan te raden om voor vastgoed dat geschikt is voor toekomstige transformatie naar nul-op-de-meter een strenger beleid te (gaan) voeren ten aanzien van ZAV’s.‍

Checken, beslissen & vastleggen

•  Hoeveel woningen moeten gerenoveerd worden?
•  Welke prestatieafspraken zijn er gemaakt met de gemeente?
•  Binnen welk gebied moet de vastgoedselectie plaatsvinden?

Meer weten over vastgoedkeuze voor nul-op-de-meterprojecten? Neem contact op met Maurice Coen, Jeffrey Mennen of Sean Vos.

‍Businesscase

In de businesscase berekenen we de investeringsruimte die beschikbaar is voor de nul-op-de-meterrenovatie. Een nieuw businessmodel is relevant, omdat nul-op-de-meterwoonverbetering een nieuwe inkomstenstroom genereert in de vorm van een energieprestatievergoeding (EPV). Dit maakt het voor corporaties mogelijk om te investeren in de transformatie van bestaande woningen naar nul-op-de-meterwoningen.‍

Het fundament onder het nieuwe businessmodel is dat, voor een deel van de voorraad, debedrijfswaarde van vernieuwbouw naar een nul-op-de-meterwoning groter is dan bij eenreguliere labelstap-renovatie. Dit komt door:

• een langere exploitatieduur van de woning en
• de extra inkomstenstroom die ontstaat door het in rekening brengen van de energieprestatievergoeding (EPV).

Bedrijfswaarde-Marktwaarde

Er zijn verschillende modellen om de waarde van een woning te bepalen. In de Novelle voor de Herzieningswet (artikel 35, lid 2) is aangegeven dat woningcorporaties in de jaarrekening het gehele vastgoed tegen actuele waarde (marktwaarde in verhuurde staat) dienen te waarderen. Voor geborgde financiering vraagt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) echter een berekening op basis van bedrijfswaarde. In het bedrijfswaardemodel gaan we uit van het saldo, de netto contante waarde, van alle inkomsten en uitgaven tijdens de levensduur van de woning. Daarbij houden we rekening met rendementseis die de de corporaties stelt.‍

Meer over marktwaarde is te vinden in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat’ van Ortec, te vinden via: http://www.ortec-finance.com/-/media/Files/Publications/Handboek-modelmatig-waarderen-marktwaarde.ashx ‍

Bekijk hier een voorbeeldberekening (bedrijfswaarde) voor een nul-op-de-meterbusinesscase voor een typische Nederlandse rijwoning uit de periode 1965-1974.‍

Het bedrijfswaardemodel nul-op-de-meterwoonverbetering

Finance Ideas heeft voor Energiesprong het rekeninstrument ‘Bedrijfswaardemodel Nul op de Meter’ ontwikkeld. Met dit model kunnen woningcorporaties de maximale investering (op basis van een project/complex) van een nul-op-de-meterwoning bepalen, indien wordt uitgegaan van de bedrijfswaarde. Bekijk het bedrijfswaardemodel hier.‍

Total Cost of Ownership

Het uitgangspunt voor de businesscase is dat het onderhoud tijdens de levensduur van de gerenoveerde woningen onderdeel wordt van de uitvraag richting nul-op-de-meterconceptaanbieders. Het totale ‘budget’ dat de corporatie dan beschikbaar heeft per woning bestaat uit:

1. de investeringscapaciteit en
2. ‍de contant gemaakte onderhoudskosten.

Dit noemen we Total Cost of Ownership (TCO). Dit bedrag bepaalt, samen met de gevraagde prestaties van de woning(en), de uitvraag richting aanbieders van nul-op-de-meterconcepten. Vervolgens ligt de uitdaging bij de aanbieder om zijn aanbod, zijn concept, af te stemmen op deze financiële ruimte en de gevraagde prestaties.‍

Subsidies

• STEP: De Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP) richt zich op verhuurders van huurwoning(en) in de gereguleerde huursector (dit zijn alle toegelaten instellingen). Om in aanmerking te komen voor deze subsidie moet minimaal een Energie-Index van 1,4 (voorheen label B) worden bereikt. Een aanvraag voor subsidie kan worden ingediend tot en met 31 december 2018. Kijk hier voor meer informatie.
• Gemeentelijke subsidies

Links:

• Nieuw businessmodel voor corporaties
• Voorbeeldberekening Nul op de Meter businesscase rijtjeswoning
• NOM-businesscase verkenning voor concreet complex
• Bedrijfswaardemodel investeringsberekening NOM aanpak
• Visie op marktwaarde(WSW)
• EPV en Nul op de Meter
• Bedrijfswaardemodel Langer Thuis.

Checken, beslissen & vastleggen

•  Wat is het beschikbare budget voor de renovatie?

Deel 5: Een NOM-concept kópen

Het is nu tijd om de juiste aanbieder van een nul-op-de-meterconcept te zoeken voor het project. In het laatste deel van deze handreiking gaan we in op het kopen van een NOM-concept.