In de rubriek Uit de Praktijk draagt relatiemanager corporaties Maurice Coen iedere editie een woningcorporatie aan die bezig is met nul-op-de-meter (NOM). Dit keer is dat Woonplus, actief in Schiedam.
Waarom Woonplus Schiedam?
Maurice Coen: “De leden van Stroomversnelling zijn gestart met oplossingen voor grondgebonden woningen. Daarmee is flink geëxperimenteerd, er is kennis en ervaring opgedaan en er zijn concepten voor beschikbaar. Uiteraard moet die nog worden doorontwikkeld, maar de markt voor deze opgave is goed op gang. Nu de hoogbouw nog. Woonplus heeft juist veel (niet grondgebonden) gestapelde bouw in bezit. Daarnaast zijn er in delen van Schiedam mogelijkheden voor warmtenet-oplossingen. De portefeuille van Woonplus omvat precies de opgave die nu op tafel ligt en waar hard aan gewerkt wordt (Hoe Hoogbouw, Warmteversnelling).
Facts
Woningcorporatie: Woonplus Schiedam, ca. 12.000 woningen
Gesproken met: Eline Busser, Ontwikkelingsmanager Woonplus Schiedam
Ambitie: Een CO2 neutrale en gasloze woningvoorraad in 2050
Begin 2017 kwam Woonplus met nieuw beleid: alle nieuwbouw en grootschalige renovatie moet NOM zijn. Bij de projecten die al in ontwikkeling waren, wordt gekeken of de stap naar NOM nog haalbaar is. Dat lijkt bij de helft van de woningen het geval. Bij nieuwbouw hoger dan vier woonlagen is in één keer naar NOM nog niet realistisch. Dat gebeurt in stappen, de nieuwe appartementen worden in ieder geval gasloos gebouwd.
Wie heeft NOM bij Woonplus op de agenda gezet?
Dat heb ik gedaan maar dat was niet zo moeilijk, het kwam op het juiste moment. Eind vorig jaar is besloten dat we een CO2 neutrale woningcorporatie willen zijn in 2050 en zo snel mogelijk gasloos. Plus we gaan klimaatadaptieve maatregelen nemen. Een plan om deze ambitie te halen was er nog niet. Duidelijk was wel dat de bestaande uitgangspunten onvoldoende waren om onze ambitie te bereiken. Nul-op-de-meter is de hoogste ambitie met beproefde resultaten. Voor onze nieuwbouw en grootschalige renovaties was de keuze daarom snel gemaakt. Voor hoogbouw is in één keer naar NOM nog niet realistisch, we moeten dus in stappen gaan werken.
Hoe pakken jullie dat aan?
De uitdaging is om de juiste stappen in de juiste volgorde te maken zodat ook onze bestaande voorraad CO2neutraal wordt. Dat willen we bereiken zonder onnodige verspilling van vermogen of ongewenste bijeffecten. Hoe we dat precies gaan realiseren? Daar zijn we nog niet helemaal uit. In ieder geval zijn we tegen het sturen op labelstappen! Om onrendabele tusseninvesteringen te voorkomen is het noodzakelijk om te redeneren vanuit het einddoel. Als het einddoel helder is, zijn er verstandige tussenstappen te zetten. De kunst is dus om op de natuurlijke onderhoudsmomenten zodanig te verduurzamen dat we via verschillende stappen naar CO2 neutraal kunnen. Dus als de gevel moet worden aangepakt dan doen we dat gelijk met topisolatie.
We hebben veel appartementencomplexen van meer dan vier woonlagen. Daar is nu nog geen goed NOM-concept voor. Daarnaast blijkt de beste keuze om gasloos te worden voor ons om de woningen aan te sluiten op een warmtenet. Daar is nu nog geen EPV-wetgeving voor. We kunnen de kosten ook niet opvangen met een huurverhoging want daarmee sluiten we onze doelgroep uit. Het doel is dan ook om zo woonlastenneutraal mogelijk te renoveren. En de transitie naar energieneutraal kost gewoon geld. Samen met de gemeente Schiedam en andere partners werken we samen aan de Greendeal. Dat helpt om dit knelpunt en andere aan te kaarten bij het Rijk.
Hoe wordt de organisatie voorbereid op NOM?
Om te zorgen dat de projectleiders de juiste kennis krijgen aangereikt, hebben we veel contact met Maurice Coen [relatiemanager corporaties bij Stroomversnelling]. NOM is nieuw voor iedereen. Stroomversnelling gaat twee kennissessies geven, eentje over de uitvraag en de ander over het prestatiegarantiecontract. Ook komen we via de Stroomversnelling in contact met aanbieders en collega corporaties die vergelijkbare projecten kennen. En onze verhuurmakelaars verdiepen zich alvast in communicatie over NOM en EPV.
Heb je nog tips voor andere corporaties?
Durf je uitdagingen te delen. Stroomversnelling biedt de kans om in een breed netwerk te praten over de uitdagingen waar we voor staan. Wij hebben in september tijdens de samenwerkdag in overleg met de Stroomversnelling een hackaton georganiseerd. Voor een herstructureringsproject leken de verschillende uitgangspunten voor duurzaamheid, programma, beeldkwaliteit en geld lastig met elkaar verenigbaar. Met name de beeldkwaliteit sluit niet aan op de concepten die ontwikkeld zijn voor NOM. Samen met de gemeente zijn we op zoek gegaan naar een werkwijze waarop we maximale kwaliteit realiseren binnen de beschikbare middelen. Dit vraagstuk hebben we tijdens de hackaton voorgelegd. We vroegen de aanwezige aanbieders hoe zij hier mee om zouden gaan. We hoorden toen terug dat men het bijzonder vond dat we ons zo kwetsbaar op durven te stellen. Uiteraard hadden we er eerst goed over nagedacht en het heeft ons heel veel opgeleverd, we hebben die dag veel kennis vergaard en tips gekregen. De gemeente Schiedam was ook aanwezig en ok, het is nog geen gelopen race maar we zijn wel dichterbij een oplossing gekomen.
Hoe zie jij nul-op-op-de-meter over vijf jaar?
Ik denk dat NOM dé standaard wordt voor woningcorporaties. En ik hoop dat er over vijf jaar ook beproefde NOM-producten zijn voor hoogbouw die werken en waarbij de EPV ingezet kan worden. Wij zijn een te kleine corporatie om proeftuin te zijn, voor nu moet het dus in stappen maar wie weet is dat over vijf jaar anders!