Dit artikel is het derde verslag van de samenwerkingsmiddag van de leden van Stroomversnelling, gehouden op 23 mei 2019. Deelsessie Onderhoud en beheer bij nul-op-de-meter.
Stroomversnellers José van der Loop en Simon Verduijn hebben ter voorbereiding van deze deelsessie corporaties, onderhoudsbedrijven en adviseurs gesproken. In deze gesprekken keken ze specifiek naar hun aanpak van onderhoud en beheer bij nul-op-de-meter woningen. Tijdens deze samenwerkingsmiddag willen ze drie kwesties in kaart brengen:
- Staat de huidige praktijk een verdere opschaling van NOM in de weg?
- Welke belemmeringen moeten eventueel weggenomen worden en;
- Welke acties zijn daarvoor nodig?
José van der Loop schetst eerst hoe er in de begindagen van NOM werd gerekend. “Bij een NOM-renovatie ter waarde van 71.000 – 85.000 euro werd uitgegaan van onderhoudsbedragen respectievelijk tussen de 1.300 en 800 euro. NOM is ooit bedacht als een soort klik-en-koop model, ook met de effecten van industrialisatie in het achterhoofd. Helaas is de praktijk wat weerbarstiger – dat zit hem vooral in de details. Nieuwe typen installaties zijn onbekend waardoor het lastiger is de lange termijn te overzien. Een prestatiegarantie van 40 jaar – het idee uit de begindagen – blijkt hierdoor te lang.”
Ervaringen met langdurige prestatiegaranties lopen uiteen.
De ene aanbieder van NOM-renovaties vindt het “een kwestie van goed afspraken maken met een opdrachtgever, duidelijk maken wat je wel en niet gaat doen, jaarlijks bespreken wat er moet gebeuren en jaarlijks afrekenen tegen dan geldende prijzen”. Maar voor een andere aanbieder is het goed contractueel vastleggen van onderhoud en beheer een hele uitdaging: “We werken samen met corporaties waarmee we voor 25 jaar afspraken maken voor een fixed price. Dan krijg je hele discussies over wat er wel en niet in zit. Mutatieonderhoud hoeft niet per se, maar de installaties en de schil moeten er minimaal in. En uiteraard ook de monitoring en liefst ook de communicatie met de bewoners rond onderhoud en beheer. Een periode van 40 jaar hebben we nooit gedaan, 10 of 25 jaar wel, maar de vervangingen en eventuele risico’s komen na het tiende jaar.”
Verschillen tussen onderhoud en beheer
Een interessante observatie uit de zaal is dat onderhoud en beheer verschillende takken van sport zijn, en dat de afdeling onderhoud van een corporatie vaak reactief is ingesteld, terwijl beheer ook verder vooruit kijkt. Dat levert andere gesprekken op. Zo zijn er veel meer (cultuur)verschillen: de ene corporatie doet onderhoud en beheer op complex-niveau en de andere op portfolio-niveau. Anderzijds geldt ook dat iedere bouwer zijn eigen methode voor onderhoud heeft ingericht: “Iedereen heeft zijn eigen apps, zijn eigen werkwijzen, en dat is een probleem voor corporaties”.
Hogere onderhoudskosten NOM-Woning
“Je hoort vaak dat NOM-woningen hogere onderhoudskosten hebben dan andere woningtypen”, stelt Simon Verduijn. De zaal lijkt daarmee in te stemmen: “Je moet bijvoorbeeld bij een NOM-woning iedere vijf jaar de status van een woning checken omdat er prestatiegarantie geldt, op het integrale onderhoud als je dat zo hebt afgesproken. Dat doe je niet op je vrije zaterdagochtend, dat zijn kosten waar vaak niet over is nagedacht. Zo kan het gebeuren dat je appels met peren gaat vergelijken als je een aanbieding krijgt. Enerzijds omdat het onderhoud bij NOM anders in elkaar zit, anderzijds omdat NOM een totaal ander product is. “Je kunt er ook aan denken om een soort service level met elkaar af te spreken waarbij je onderhoud van de technische installaties uitbesteedt en bouwkundig verder zelf onderhoudt. En daar zitten nog wel een paar smaken tussen. Deze bewegingen zien wij ook in de markt.”
Total Cost of Ownership-denken
“Als het gaat om TCO moet je het middenmanagement aanspreken en activeren.” Die stelling uit de zaal kan rekenen op instemming. “Je moet in gesprek gaan op asset-niveau want het zijn gewoon verschillende werelden. De manager beheer wil bij wijze van spreken zijn busjes op de weg houden. Het is belangrijk dat de asset managers het TCO-denken gaan omarmen!”
Lees meer…
Dit artikel is het verslag van één deelessesie tijdens de samenwerkingsmiddag van leden van stroomversnelling. Lees hieronder het verslag van de andere deelsessies van de leden van stroomversnelling.