Deze handreiking voor het inkopen van Nul op de Meter-concepten geeft corporaties en aanbieders handvatten, tips en voorbeelden om het proces van Nul op de Meter-renovaties van begin tot eind succesvol te doorlopen. In dit artikel maak je kennis met het gehele speelveld van Nul op de Meter. Van de nieuwe geldstroom die de energieprestatievergoeding met zich meebrengt, de impact op bewoners tot en met de nieuwe vorm van uitvragen (lees: anders aanbesteden) van het project.
Hoe gebruik ik deze handreiking?
Deze handreiking wordt gepresenteerd in een serie artikelen:
Wilt u de deze hele handreiking in 1 keer downloaden? Vul hieronder uw gegevens in en klik op ‘download’.
Wat houdt Nul op de Meter-renoveren in?
Wat houdt Nul op de Meter-renoveren in en wat betekent dit voor mijn organisatie? Het is belangrijk om alle meningen binnen de organisatie rond NOM te kennen én te inventariseren. Zo kom je te weten of er voldoende draagvlak is en welke kwesties aandacht nodig hebben of je juist goed kunt gebruiken. Daarnaast verken je de ambities die de woningcorporatie, partners en bewoners hebben met het project en de wijk in z’n totaliteit. Kan een Nul op de Meter-renovatie ingezet worden als middel om deze doelstellingen te bereiken?
Stroomversnelling onwikkelde een set kennispapers met verdiepende informatie over nul-op-de-meter en zijn er experts beschikbaar om te ondersteunen. Bijvoorbeeld op het gebied van vastgoed(selectie) en financiën.
Wat is Nul op de Meter en de energieprestatievergoeding?
Een Nul op de Meter-woning is een zeer goed geïsoleerde woning die zelf evenveel (of meer)energie opwekt als dat het nodig heeft voor het huis en het huishouden. Wanneer een woning aan de wettelijke eisen van een nul-op-de-meterwoning voldoet, mag de corporatie naast de huur een maandelijks bedrag in de vorm van een energieprestatievergoeding (EPV) in rekening brengen aan de huurder. Deze komt in de plaats van het maandelijks voorschot aan energiekosten dat de huurder (voor de renovatie) aan zijn energieleverancier betaalde. Met deze nieuwe geldstroom kan de corporatie (een deel van) de renovatie financieren.
Dit simpele uitgangspunt levert nog best wat vragen op. Want wie garandeert dat het huis inderdaad nul-op-de-meter is? Mag je, als corporatie, het geld van de energierekening innen van de huurders? En hoe krijg je ze überhaupt zo ver dat zij instemmen met een ingrijpende renovatie? Zijn er wel betaalbare nul-op-de-meterconcepten? Hoe kan een particulier dit financieren? Tegen welke regelgeving loop je aan?
Gelukkig zijn er op veel vragen inmiddels ook antwoorden. Dankzij de inzet van pioniers in de huur- en koopwoningenmarkt en met steun vanuit het innovatieprogramma Energiesprong, zijn er praktische innovatieve oplossingen ontwikkeld.
Zo zijn er nu integrale bouwoplossingen voor nul-op-de-meter, er zijn nieuwe contractvormen ontwikkeld en op het gebied van regelgeving en er is meer financiële ruimte gecreëerd voor woningeigenaren. Het begrip nul-op-de-meter is geland; het is inmiddels voor veel woningeigenaren vanzelfsprekend dat dit de toekomst heeft.
Bekijk hier een document met de definities van veelgebruikte termen in communicatie over nul-op-de-meter.
Ontstaan van nul-op-de-meter
Nul-op-de-meter is voortgekomen uit het inmiddels afgeronde innovatieprogramma Energiesprong. Het doel van Energiesprong was om op grote schaal vraag en aanbod te laten ontstaan voor gebouwen zonder energienota: woningen, kantoren, scholen en gebouwen van zorginstellingen. In dit programma ontstond de volgende gedachte:
- Per jaar wordt 13 miljard euro aan energiekosten door gezinnen de lucht in gestookt. Dit betekent dat er elk jaar 13 miljard euro uit het woondomein “weglekt” naar het energiedomein.
- We kunnen woningen maken die net zo veel of meer energie opwekken als dat ze verbruiken.
Wat nu als we het voor elkaar krijgen om die 13 miljard die nu weglekt naar het energiedomein, te gebruiken als investeringsmotor in het woondomein? Dat is de grondgedachte achter nul-op-de-meter. Hiermee zijn zes corporaties en vier bouwers in 2013 aan de slag gegaan door een deal te sluiten om 11.000 woningen te renoveren naar nul-op-de-meter. Zij verenigden zich in de Stroomversnelling Huur. Sindsdien zijn er grote stappen gemaakt. In 2015 is de vereniging Stroomversnelling opgericht om nul-op-de-meter verder te brengen en op grote schaal mogelijk te maken voor bestaande bouw en nieuwbouw. Wij doen dit samen met het Stroomversnellingsnetwerk dat bestaat uit ambitieuze bouwers, toeleveranciers, corporaties, gemeentes, financiers, netbeheerders en anderen betrokken partijen. Binnen Stroomversnelling werken we samen met deze partijen aan twee sporen:
- innoveren door prototypening
- marktcondities aanpassen, zodat verduurzaming mogelijk is. Denk aan creëren van vraag en aanbod, aanpassing van regelgeving waar dat nodig is en financieringsmogelijkheden (o.a. de energieprestatievergoeding
Wat is NOM Keur?
Om de kwaliteit van de nul-op-de-meterrenovaties te borgen, ontwikkelde Stroomversnelling het NOM Keur: een degelijk kwaliteitssysteem waarin getoetst wordt of de beloofde prestaties leiden tot een kwalitatief goede nul-op-de-meterwoning. Met het NOM Keur heeft de corporatie de zekerheid dat het concept voldoet aan alle eisen die gesteld worden aan de energieprestatie, het comfort van de woning, bewonerstevredenheid en het bouwproces. Binnen het keurmerk zijn ook andere zaken geregeld, zoals het politiekeurmerk voor veilig wonen, zaken rondom welstand en de Flora en Fauna wetgeving. Indien een nul-op-de-meterwoning het NOM Keur heeft, verloopt de Flora en Fauna procedure sneller. Zijn er speciale redenen om ook aanbieders uit te nodigen die niet in het bezit zijn van het NOM keur? Dan is de corporatie daar natuurlijk vrij in. Lees hier verder.
Inkopen van NOM-concepten
De leden van Stroomversnelling werken toe naar het inkopen en verkopen van nul-op-de-meterconcepten. Het stapelen van losse oplossingen is niet toereikend om de hoge ambities op het gebied van isolatie, energieopwekking en een prettig binnenklimaat waar te maken in combinatie met een rendabele businesscase. Met een projectaanpak, maatwerk en zonder zicht op schaalvergroting is het op dit moment nog niet mogelijk om te komen tot betaalbare nul-op-de-meterrenovaties. Daarom ontwikkel(d)en bouwers complete concepten waarin alles geïntegreerd is.
Een concept kan breder zijn dan alleen de fysieke bouwoplossing. Het kan ook bestaan uit flexibele keuzemogelijkheden voor bewoners, financieringsmogelijkheden, het onderhoud van de gerenoveerde woningen en ook de buitenruimte kan er onderdeel van zijn. Stroomversnelling richt zich op het inkopen en aanbieden van concepten die het NOM Keur hebben. Dit doen we om schaal te creëren voor aanbieders, maar bovenal om corporaties en bewoners zekerheid te bieden dat wat verkocht wordt als nul-op-de-meter ook echt nul-op-de-meter is.
Samenwerken
Conceptueel innoveren, bouwen en de manier van samenwerken die hieruit voort komt, is nieuw voor veel partijen. In de praktijk zien we dat de rol van zowel corporaties, bouwers, bewoners en de energiebranche verandert. Er is nieuwe kennis nodig en er moeten andere competenties ontwikkeld worden. Hieronder schetsen we enkele belangrijke veranderingen die plaatsvinden binnen het nul-op-de-meterspeelveld:
Wat betekent Nul op de Meter voor opdrachtgevers (corporaties)?
- Er komt een nieuwe geldstroom (de energieprestatievergoeding) op gang. Deze kan alleen gebruikt worden als we tot renovaties komen met hele hoge ambities (o.a. door zeer hoge isolatiewaarde van de woning).
- Nul-op-de-meter kan ingezet worden als strategie om de vastgoedportefeuille te verduurzamen. Dit kan invloed hebben op de vastgoedsturing.
- Geen aanbesteding (bestek en tekeningen) met gunningcriteria meer, maar een keuze uit verschillende (voor het merendeel) al ontwikkelde concepten. Mogelijke tussenstap bij het ontbreken van een passend concept: een uitvraag met dialoog om tot een nieuw concept te komen.
- Geen ontwerpverantwoordelijkheid, dit ligt volledig bij de aanbieder.
- De corporatie selecteert concepten op basis van functionele prestaties die gedurende de levensduur van de woning gegarandeerd worden. Dit zijn nadrukkelijk prestaties van de woning als geheel, en geen technische prestaties van de verschillende onderdelen.
- Het is niet langer vanzelfsprekend dat de corporatie zorg draagt voor het onderhoud. De aanbieder kan immers geen garantie bieden zonder controle hierop te hebben. Vaak zien we dat corporatie en aanbieder een partnerschap aan gaan voor een onderhoudsperiode.
- Strategisch vastgoedbeheer wordt zo mogelijk nog belangrijker dan nu. Hoe ziet de demografie van (over)morgen eruit? Wat betekent dit voor de lange termijn investeringen die ik nu in mijn woningen doe? Wil ik deze woningen nog 40 jaar doorexploiteren?
- Dit alles heeft ook consequenties voor de organisatie van de corporatie. Onder andere voor werkprocessen, bijvoorbeeld het aanpassen van het aanbestedingsprotocol en voor de gewenste competenties van het personeel.
- Vaak zien we dat functies (ontwerper, bewonersbegeleiding) verschuiven van de corporatie naar de bouwer. In sommige gevallen leidde dat tot mensen die overgenomen werden.
Lees meer in de kennispaper ‘Van aanbesteden naar afnemen’.
Je kunt het kennispaper hieronder downloaden.
Wat betekent nul-op-de-meter voor aanbieders (bouwers)?
Traditioneel gezien werken bouwers met aannemen van werk op basis van het inschrijven op een gedetailleerd bestek en tekeningen. Dit wordt vervangen door het aanbieden van reeds ontwikkelde modificeerbare woningconcepten die een corporatie kan ‘kopen’. De traditionele manier van projectgebonden werk aannemen en renoveren is (nog steeds) te duur. Dit komt onder andere omdat bij projectgebonden werken:
- het project moet renderen. Er geen ruimte is voor investeringen in innovaties die over meerdere projecten terugverdiend kunnen worden;
- bij elk project opnieuw wordt geïnvesteerd in het ontwerpen van een oplossing voor de specifieke opgave;
- de ontwerpverantwoordelijkheid niet ligt bij degene die het maakt. Hierdoor worden oplossingen en leerervaringen niet meegenomen naar volgend projecten.
Voor aanbieders van nul-op-de-meter concepten betekent dit:
- De aanbieders ontwikkelen meerdere nul-op-de-meterconcepten, zodat er voldoende aanbod (diversiteit) is voor de verschillende woningtypen.
- De aanbieders investeren meer in onderzoek en ontwikkeling om te komen tot nul-op-de-meter concepten.
- De rol van bouwers verandert van aannemer (aannemen van werk) naar aanbieder en ontwerper van concepten en adviseur richting corporaties. Ook marketing rond de verkoop van concepten wordt onderdeel van het werk van aanbieders.
- Om nul-op-de-meter betaalbaar te maken en te houden voor corporaties, moeten aanbieders garanties geven op de energetische prestaties van de woningen. Dit zijn nadrukkelijk prestaties van de woning als geheel, en geen technische prestaties van de verschillende onderdelen.
- Om het ontwikkelen van nieuwe concepten rendabel te maken moeten de concepten op grotere schaal – industrieel – gebruikt kunnen worden.
- Om de prestaties te kunnen garanderen moeten de aanbieders de volledige ontwerp- en systeemverantwoordelijkheid op zich nemen. Dit betekent ook dat de aanbieders zowel voorwaarts als achterwaarts in de bouwketen met alle betrokken partijen moeten gaan samenwerken (ketensamenwerking).
- De aanbieder zal vaker contact hebben met de bewoners, voor en tijdens de bouw, maar mogelijk ook tijdens de gebruiksperiode/exploitatie.
- De aanbieder zal vaker zorgdragen voor het onderhoud. De aanbieder kan immers geen garantie bieden zonder controle te hebben op het onderhoud. Dit resulteert vaak in langdurige relaties aan met opdrachtgevers en samenwerkingspartners.
Lees meer in de kennispaper ‘Van aannemen naar aanbieden’.
Je kunt deze hieronder downloaden.
Wat betekent nul-op-de-meter voor bewoners?
- De impact van de woningverbetering op bewoners is groot doordat vaak vrijwel alles aan de woning aangepakt wordt: van de keuken tot en met een nieuwe schil rondom de woning. Hierdoor is tijdens de hele fase van het project veel contact en overleg met bewoners nodig.
- De bewoner heeft invloed op de keuze van het woningconcept. Indirect doordat de aanbieder concepten zal ontwikkelen die gewild zijn. En mogelijk direct, door de invloed die de bewoner krijgt bij de uiteindelijke keuze.
- In de fase waarin nul-op-de-meterconcepten in ontwikkeling zijn, kunnen (nog) niet altijd alle wensen en behoeften van bewoners meegenomen worden in de uiteindelijke renovatievoorstellen. Denk aan Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV’s) zoals een kattenluikje (kan te koste gaan van de isolatie) of een dakkapel (minder ruimte voor zonnepanelen).
- De bewoner zal vaker contact hebben met de aanbieder, voor en tijdens de bouw, maar mogelijk ook tijdens de gebruiksperiode/exploitatie.
- De bewoner kan voor een lange periode (in sommige gevallen zelfs 40 jaar) rekenen op een comfortabele woning met een continue kwaliteit tegen vaststaande woonlasten.
- Er is meer kennis nodig. Denk bijvoorbeeld aan uitleg over de energieprestatievergoeding en monitoring aan bewoners.
- De (betaling van) woonlasten voor bewoners verandert en dit vraagt om een duidelijk uitleg.
- Het monitoren van de energieprestaties van een woning is wettelijk verplicht om een energieprestatievergoeding te mogen innen van bewoners. Hiervoor moeten contractuele afspraken gemaakt worden met bewoners.
- Bewoners krijgen een energiebundel. Deze kun je vergelijken met een mobiele telefoonabonnement (belminuten), maar dan voor energiegebruik (stroom) voor huishoudelijke apparaten.
Lees meer op de website www.bewonerscommunicatie.com.
Wat betekent dit voor de energiebranche?
- De nul-op-de-meter woningen wekken zelf energie op. Hierdoor verandert de energiebranche van verkoper van kilowatturen en gas naar dienstverlening waarin bewoners zelf in hun energie kunnen voorzien.
Nieuwe competenties ontwikkelen
De corporatie gaat van aanbesteden naar inkopen. De bouwer gaat van aannemen naar ontwerpen en adviseren. Door deze rolverandering komt het voor dat we elkaar nog niet altijd de juiste vragen stellen of de juiste antwoorden geven. Dat is logisch, want je bent niet van de één op de andere dag een volleerd nul-op-de-meteropdrachtgever of adviseur. Er moeten andere competenties ontwikkeld worden. Het is dus verstandig om gedurende de eerste projecten voldoende ruimte hiervoor te reserveren. Bijvoorbeeld om kennis en ervaringen uit te wisselen met (externe) collega’s. Stroomversnelling ondersteunt leden door samenwerkdagen en ontwikkeltafels te organiseren. Tijdens deze ontmoetingen kunnen leden kennis uitwisselen, samenwerken, ontwikkelen en ideeën en leerervaringen delen. Kijk in de agenda wanneer de volgende edities plaatsvinden.
Wat is de visie van jouw organisatie op de toekomstige woningportefeuille en wijken?
Wil je de woningportefeuille verduurzamen en/of comfortabeler maken voor bewoners? Of ervoor zorgen dat de woonlasten voor huurders in de toekomst betaalbaar blijven? Nul-op-de-meter is een strategie om deze doelstellingen te bereiken. Maar nul-op-de-meter renoveren kan ook ingezet worden om andere doelen te bereiken. In het aardbevingsgebied in noord Nederland wordt de nieuwe geldstroom, die vrijkomt uit de energierekening, ingezet om naast het verduurzamen van de woningen deze ook te versterken. En in Zeeland wordt de nieuwe geldstroom gebruikt om het mogelijk te maken dat mensen langer thuis kunnen blijven wonen door levensloopbestendige aanpassingen. Nul-op-de-meter is dus geen doel op zich maar een middel om bestaande problemen op te lossen of bestaande idealen te verwezenlijken. Zo neemt de kans ook toe dat men enthousiast wordt over nul-op-de-meter.
Ambities definiëren
Het vaststellen van ambities is een goed startpunt voor de voorbereidingen die volgen. Hoe ziet je wens(vastgoed)portefeuille eruit? Wat wil je voor bewoners bereiken? Welke ambities zijn er met betrekking tot de wijk? Naast de corporaties hebben samenwerkingspartners zoals de gemeente, bewoners, netbeheerders en welzijnsinstellingen ook ambities die mogelijk raken aan een nul-op-de-meterproject. Om te komen tot een goede samenwerking binnen het project is het aan te raden om in een vroeg stadium ambities met elkaar te af te stemmen. Maak daarbij ook afspraken over welke rol en inzet je van elkaar kunt verwachten om deze ambities te behalen. Enkele voorbeelden van ambities die door meerdere partijen gedeeld kunnen worden zijn:
- Betaalbaar en comfortabel wonen mogelijk maken
- Het leveren van een bijdrage aan de energietransitie naar duurzame energiebronnen
- Geen tocht en vocht meer in de woningen
- Oplossingen bieden voor krimp en vergrijzing door geschikte woonruimte te bieden voor starters
- De lokale economie stimuleren
- Woningen aardbevingsbestendig maken
- De sociale cohesie in een wijk verbeteren
- De (beeld)kwaliteit van de gebouwde omgeving verbeteren
- Een betere nachtrust voor bewoners realiseren
Checken, beslissen en vastleggen
- Welke doelen en ambities heeft de corporatie waarbij nul-op-de-meter gebruikt kan worden als middel om deze doelen te bereiken?
- Welke problemen, wensen of verlangens hebben bewoners met betrekking tot de woning e
- n woonomgeving? Zie Notitie Bewonerswensen.
- Welke doelen en ambities hebben partners (gemeente, energieleveranciers, welzijnsinstellingen, etc.)?
- Past nul-op-de-meter als strategie om (gedeelde) ambities te bereiken?
Deel 3: de organisatie voorbereiden
In het volgende deel van de handreiking inkopen Nul op de Meter-concept gaan we in op het voorbereiden van de organisatie op Nul op de Meter.