Nul-op-de-meter in de praktijk: zeven lessen uit Soest

Moeizame onderhandelingen met de bewonerscommissie, en een ingrijpende nul-op-de-meter renovatie waarin – achteraf gezien – te veel van huurders werd gevraagd. Maar ook: de eerste ervaringen met de Afnameovereenkomst, kwaliteitsborging en prestatiegericht verduurzamen. Nul-op-de-meter in de praktijk dus. In de Schilderswijk in Soest werden waardevolle lessen geleerd waarmee NOM-aanbieders en corporaties hun voordeel kunnen doen. Hans Kerkhof (productontwikkelaar Renovatieconcepten bij BAM) en Wichert de Lange (adviseur Vastgoed bij Portaal) blikken terug op het project in Soest.

In opdracht van woningcorporatie Portaal leverde BAM in het voorjaar van 2018 in de Schilderswijk van Soest 70 NOM-woningen op. Het ging om sociale huurwoningen uit de jaren zestig die in bewoonde staat werden verduurzaamd. De renovatie naar nul-op-de-meter (NOM) maakte de woningen gasloos. Zonnepanelen, een warmtepomp en een warmte-terug-wininstallatie voorzien de woningen nu van warmte en elektra.

Twee jaar na oplevering maakt Stroomversnelling de balans op: kregen de bewoners de energiezuinige en comfortabele woning die hen werd beloofd? Hoe verliepen de voorbereiding en uitvoering van het Nul-op-de-meter project in de praktijk en welke lessen vallen daaruit te leren? De ontwikkeltafel Prestatiegericht Bouwen van Stroomversnelling, die de praktijk centraal stelt om zoveel mogelijk te leren, nodigde BAM en Portaal uit om een presentatie te geven over het renovatieproject in Soest. Op basis hiervan presenteren we zeven lessen uit Soest.

Les 1: Neem de nodige tijd voor bewonersparticipatie

Hans Kerkhof: “Het behalen van participatie is nog een lastig proces in de praktijk. Bij wet is geregeld dat verduurzaming alleen plaats kan vinden als er voldoende draagvlak onder de bestaande huurders is: 70 procent van de huishoudens moet ermee instemmen. Dat is best een hoog percentage. Bij elk project is het weer een verrassing hoe de bewoners erin staan. Want elke buurt is weer anders.

In Soest hadden we moeizame onderhandelingen met de bewonerscommissie die nogal wat eisen op tafel legde. En  vervolgens heel star in het proces ging zitten. Ze wilden kijken hoe ver ze konden komen. Het heeft anderhalf tot twee jaar geduurd voordat we de participatie voor elkaar hadden en bewoners instemden met de renovatie. Het scheelde niet veel of de verduurzaming was niet doorgegaan. Een jaar na renovatie ging gelukkig het zonlicht schijnen in de wijk. Bewoners zagen dat ze veel minder energie verbruikt hadden en dat ze er financieel op vooruit gingen.” 

Kerkhof: “In de loop der jaren hebben we veel ervaring opgebouwd met bewonersparticipatie bij NOM-projecten. Daarbij hebben we geleerd dat er bij een NOM-renovatie heel veel verandert voor bewoners. Nul-op-de-meter in de praktijk betekend dat de woning anders wordt in uiterlijk, er komt een ander ventilatiesysteem, bewoners gaan anders koken, anders verwarmen… Daarnaast krijgen ze te maken met een ander contract met de Energieprestatievergoeding. Met een belofte dat ze er financieel niet op achteruit gaan. Veranderen kan spannend zijn en onzekerheid en stress veroorzaken. Een ‘nee-stem’ kan dan een uiting zijn van de onrust in de hoofden. Je moet dus veel tijd nemen voor voorlichting, en faciliteren dat bewoners hun vragen makkelijk kunnen stellen. Niet op één avond, maar op meerdere inloopspreekuren. En met vaste, bereikbare contactpersonen waar mensen met hun twijfels en vragen terecht kunnen.” 

Les 2: Maak prestatieafspraken, ook over de exploitatieperiode

BAM en Portaal hebben vooraf met elkaar prestatieafspraken gemaakt over de hoeveelheid energie die per woning opgewekt moest worden, comfort, binnenmilieu en monitoring van de overeengekomen energieprestaties gedurende de exploitatieperiode. De partijen maakten ook afspraken over het kwaliteitsniveau, zowel bij oplevering als daarna. “Voor de oplevering hebben we zoals gewoonlijk de NEN 2767-norm gehanteerd. Bij NOM-projecten is het daarnaast verstandig om ook afspraken te maken over het kwaliteitsniveau gedurende de exploitatieperiode, waarvoor we een termijn van 40 jaar hebben afgesproken”, aldus Wichert de Lange. Naast de NOM-renovatie bestond dit project ook uit aanvullende werkzaamheden als het verbeteren van  de brandwerendheid en asbestsanering en het terugbrengen van door huurders zelf aangebrachte voorzieningen.

Les 3: Maak gebruik van de Afnameovereenkomst

BAM en Portaal maakten gebruik van de Afnameovereenkomst die door Stroomversnelling is ontwikkeld. De Afnameovereenkomst is een overeenkomst tussen een aanbieder (bouwer) en een afnemer (verhuurder) voor het bouwen of renoveren van woningen, met als bijzonderheid dat deze woningen na oplevering of renovatie gedurende tenminste 10 jaar een gegarandeerde energieprestatie leveren. Hans Kerkhof en Wichert de Lange waren allebei nauw betrokken bij de ontwikkeling van dit nieuwe modelcontract. De Lange: “We konden er ook goed mee uit de voeten. Die Afnameovereenkomst en alle bijlagen zijn in de praktijk echt ongelooflijk behulpzaam geweest om alle afspraken met elkaar scherp te krijgen.”

De Lange: “Voor de exploitatieperiode hebben we afgesproken dat BAM al het onderhoud met betrekking tot  NOM-prestaties doet. Daarin waren we nog een klein beetje zoekende: waar ligt dan precies de scheidslijn? Uiteindelijk hebben we die vertaald naar de instandhouding van de schil en de installaties. Het overige onderhoud wordt door Portaal zelf gedaan. Daarnaast hebben we een prestatiegarantie met elkaar afgesproken. BAM garandeert dat deze woningen 40 jaar na oplevering de overeengekomen prestaties leveren. Maar natuurlijk wel onder de voorwaarde dat ze zelf het daarvoor benodigde onderhoud gaan doen en daar ook voor betaald worden.” 

Les 4: Moderniseer keuken, badkamer en toilet een andere keer

Een goede les van Nul-op-de-meter in de praktijk is de modernisering van keukens, badkamers en toiletten die tegelijkertijd plaatsvond. Dit bleek gedurende het project geen gelukkige keuze te zijn geweest.

“De renovatietijd was erg zwaar voor de bewoners”, vertelt Hans Kerkhof. “We hebben geprobeerd de bewoners op overlast voor te bereiden, maar dat de keuken en het sanitair werden opgeknapt maakte het nog zwaarder voor bewoners.  Ze hebben tijdens de renovatie echt wat te verduren gehad.” Wichert de Lange: “Een renovatie van keuken, badkamer en toilet samen met de schil vraagt wel héél erg veel van bewoners. Probeer je voor te stellen dat de voorgevel eruit ligt, de achtergevel er ook uit gaat en er tegelijkertijd in de badkamer gesloopt wordt. Portaal heeft daarom besloten om – als het ook maar enigszins kan – dat uit elkaar te trekken. We geven huurders daarin ook de keuze. Want sommigen laten juist liever alles in één keer uitvoeren, omdat ze bijvoorbeeld een tijdje elders zijn.”

Les 5: Borg de kwaliteit

Een NOM-woning biedt energie- en comfortprestaties. Dit brengt een nieuwe, prestatiegerichte manier van werken met zich mee. Dit heeft de nodige invloed op organisatie, rollen en werkwijzen. Hans Kerkhof: “In de voorbereiding hebben we met Portaal een prestatiecontract afgesloten.  Dat zijn duidelijke en heldere afspraken, maar je praat nog over abstract getallen. Op de bouwplaats worden die cijfers concreet: daar moet iedereen zijn verantwoordelijk nemen voor de beloofde kwaliteit.  We zijn daarom al gestart met kwaliteitsborging, wat straks wettelijk verplicht is. Als bouwer moeten we dan de gebouwde kwaliteit vastleggen. We hebben in Soest bijvoorbeeld de brandscheiding achter gevels en daken op foto’s vastgelegd.”

Kerkhof: “Ook zijn we op onze bouwplaatsen begonnen met de dagstart. Daarin bespreken we de voortgang, kwaliteit en tevredenheid van bewoners. Op die manier houden we elkaar scherp. Daarnaast hebben we een ontwikkelteam met vakmensen uit verschillende disciplines. Dat ontwikkelteam staat ‘los’ van het project en houdt ook toezicht. Het team bezoekt drie tot vier keer het project om te kijken of alles volgens plan verloopt. Het team houdt ook interviews met het uitvoeringsteam: waar lopen mensen tegenaan en wat zou er misschien beter kunnen? Vaak komen zij dan met tips.” 

Les 6: Houd elkaar scherp

Een goede samenwerking is ook een belangrijk les van Nul-op-de-meter in de praktijk. Wichert de Lange: “Als corporatie willen we zeker weten dat we de kwaliteit krijgen die we met elkaar in gedachten hadden. En waarover prestatieafspraken zijn gemaakt. Portaal heeft daarvoor een kwaliteitsteam in het leven geroepen met mensen vanuit verschillende disciplines. Zo’n kwaliteitsteam staat los van het projectteam. Het kan daarom met een objectieve blik berekenen en bekijken of de beloofde prestaties worden behaald.

Als je daarbij tot verschillende inzichten komt, heb je een goed gesprek met elkaar. Zelf was ik onderdeel van dat team, ik heb me vooral gericht op de exploitatiefase. Ons team heeft lastige vragen gesteld aan Hans. Want we willen er vertrouwen in hebben dat zo’n project de beloofde prestaties levert zodra het opgeleverd wordt. En dat het dat de komende veertig jaar ook doet. We hebben samen veel gesteggeld en gestoeid over een onderhoudsplan dat daarvoor nodig is.”

Hans: “In het begin moesten we wel even aan het kwaliteitsteam van Portaal wennen. Soms werd het team als lastig ervaren: al die moeilijke vragen… Maar uiteindelijk kwam het besef dat die lastige vragen ons hielpen om aan onze doelstellingen te werken op het gebied van standaardisatie, innovatie en kwaliteit. Dus is het mooi als een team van heel ervaren mensen de juiste vragen weet te stellen. Dan zie je mogelijke kwaliteitsissues die je zelf misschien nog niet op het vizier had. Dat is uiteindelijk heel prettig verlopen. Bij elk overleg wisten we elkaar ook beter te informeren en te bevragen.”   

Les 7: Werk met vaste teams binnen een continue bouwstroom

Hans Kerkhof: “Wij zien dat de processen op de bouw steeds beter gaan: dit door het werken met vaste teams en standaard bouwwijze. De teams bouwen zo veel ervaring op met het assembleren van de gevels, daken en energiemodules. We zien dat de prijs daalt. We zien dat de energieprestatie vrij gemakkelijk gehaald is. Uitdaging blijft om een continue bouwstroom te hebben. Er zit nu steeds een hapering tussen projecten. We zouden het liefst om vaste capaciteiten en middelen kunnen vragen. Soms is er geen project, soms zijn er meerdere tegelijk. Als we met NOM-renovaties een vaste bouwstroom hebben, kunnen we als team van project naar project gaan. Daarmee maak je dan optimaal gebruik van de ervaring binnen zo’n team.” 

Dit waren de zeven lessen van Nul-op-de-meter in de praktijk. Hebt u zelf zaken geleerd in de praktijk, deel ze dan hieronder het artikel.