Energieprestatievergoeding (EPV) - alles wat je weten wilt

De energieprestatievergoeding is een belangrijk instrument om meerkosten van een nul-op-de-meter (NOM)-renovatie door te kunnen rekenen zonder aanvullende lasten voor huurders. Het is dus een belangrijke voorwaarde om een hoge energieambitie voor woningen financierbaar te maken. Veel corporaties maken inmiddels gebruik van de EPV, andere corporaties vinden het een ingewikkelde regeling en vragen vooralsnog geen EPV aan hun huurders. In dit artikel zetten we alles over de EPV op een rij.

Wat is de Energieprestatievergoeding?

Verhuurders en huurders hebben de mogelijkheid om een energieprestatievergoeding (EPV) af te spreken. De EPV, die wettelijk is vastgelegd, is er voor woningcorporaties en andere verhuurders van sociale huurwoningen. Verhuurders kunnen een vergoeding van huurders vragen voor (bijna) nul-op-de-meter-woningen (NOM). Ze krijgen dan een deel terug van hun investeringen om van sociale huurwoningen NOM-woningen te maken. De EPV stimuleert op die manier dat woningen energiezuinig gerenoveerd worden. De EPV geldt voor een gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte door de verhuurder. Het gaat om energiebesparende én energieleverende voorzieningen aan die woonruimte. Wil de verhuurder een EPV met de huurder overeenkomen voor een sociale huurwoning? Dan moet de woning aan daarvoor geldende wettelijke richtlijnen voldoen. Lees ook: Energieprestatievergoeding: wat is het en hoe zet je het in.

Waarom is de EPV zo belangrijk?

De corporatie verdient met de EPV de meerkosten bij investering in energiezuinige nieuwbouw of renovatie terug. De EPV is dus een belangrijke voorwaarde om een hoge energieambitie voor woningen financierbaar te maken. Dit blijkt in de praktijk vaak alleen haalbaar als de corporatie bereid is om over te gaan naar een manier van uitvragen, die het karakter heeft van het afnemen van energieprestaties. De bouwer krijgt dan meer vrijheid om een concept te ontwikkelen, dat langdurig energetisch goed presteert. De Afnameovereenkomst helpt corporaties en bouwers bij het contracteren en garanderen van de gewenste energieprestaties, de energieprestatiegarantie.

Aan welke eisen moet een woning doen voor de EPV?

Wil de verhuurder een EPV met de huurder overeenkomen voor een sociale huurwoning? Dan moet de woning aan enkele eisen voldoen:

De woning is zeer goed geïsoleerd.
De woning produceert (duurzaam) gemiddeld net zo veel energie als de woning gebruikt.
De verhuurder toont aan dat de huurwoning voldoet aan de eisen voor een EPV. Bijvoorbeeld rond isolatie. Daarvoor kan hij terecht bij erkende bedrijven die de warmtevraag van een woning bepalen. Ook de hoeveelheid energie die de woning opwekt, moet de verhuurder (laten) meten.
De woning dient dus zeer goed geïsoleerd te zijn. En het heeft een zeer lage warmtevraag. De warmtevraag is minder dan 50 kWh/m2 per jaar. De hoogste EPV is maximaal € 1,40/m² per maand. Daarvoor moet de warmtevraag onder de 30 kWh/m² per jaar liggen.
De woning wekt voldoende hulpenergie (Ehulp) op. Bij Ehulp gaat het om de gebouwgebonden (elektrische) energie voor installaties. Denk aan ventilatiesystemen, (comfort)koelingsystemen en systemen voor meting en monitoring.

Energieprestatievergoeding en NOM-woningen

Dankzij de EPV hebben diverse corporaties inmiddels duizenden NOM-woningen kunnen realiseren. Inmiddels wordt minimaal 5,4 procent van alle nieuwbouw nul-op-de-meter gebouwd. In de sociale huursector is de groei bij nieuwbouw nog sterker, met een marktaandeel van bijna 12 procent in 2019. Er zijn in het land nu bijna 12.000 NOM-woningen: energiezuinige huizen die evenveel of meer energie opwekken dan zij verbruiken. Dit blijkt uit de Marktmonitor nul-op-de-meter 2020. Meer weten over NOM? In dit artikel lees je er alles over.

Wat betekent de EPV voor de vastgoedsturing van corporaties?

NOM-renovaties brengen een geldstroom op gang die er niet is als andere – lagere – ambities worden nagestreefd. Deze nieuwe geldstroom – de EPV – is te zien als een variabele voor vastgoedsturing die er voorheen niet was. Dit biedt nieuwe mogelijkheden. In dit artikel: alles over vastgoedsturing bij nul-op-de-meter én een praktische checklist.

Wat betekent de energieprestatievergoeding voor de energierekening van huurders?

Huurders die in een energieneutrale woning wonen en een EPV betalen, krijgen nog steeds een rekening van de energieleverancier. Huurders betalen namelijk altijd een bepaald bedrag voor de aansluiting op het elektriciteitsnet (het zogeheten ‘vastrecht’). Wie meer energie gebruikt dan de huurwoning opwekt, betaalt bij voor het extra gebruik. Wie juist minder energie gebruikt, krijgt geld terug van het energiebedrijf. De woonlasten van de huurder mogen door de energieprestatievergoeding niet of nauwelijks stijgen.

De EPV meten

De EPV wordt vastgesteld op basis van de warmtevraag van de woning. De warmtevraag is de hoeveelheid energie die nodig is om te voldoen aan de vraag naar warmte. De netto warmtevraag van de betreffende woning bepaal je wordt bepaald op basis van de daadwerkelijk aangebrachte energiebesparende maatregelen. Uitgangspunt kan een gemaakte EPC-berekening van de woning zijn in de woning. Ter plekke dient dan te worden nagaan of de energiebesparende maatregelen echt zijn uitgevoerd. Als dit niet zo is, moet de nettowarmtevraag opnieuw bepaald worden, waarbij rekening gehouden wordt met de werkelijk aanwezige energiebesparende maatregelen.

Er zijn bedrijven die de warmtevraag kunnen vaststellen en het energieprestatierapport afgeven. Voorwaarde is dat ze gecertificeerd zijn door een certificatie-instelling volgens BRL 9500, delen 00 en 05. In deze nationale beoordelingsrichtlijn staan verschillende eisen voor bedrijven en personeel. Voldoen ze hieraan, dan mogen ze diensten rond energieprestaties van woningen en gebouwen leveren. Hetzelfde geldt voor de berekeningsmethode om de netto warmtevraag te bepalen en de software om die te berekenen. Daarnaast staat in de beoordelingsrichtlijn hoe certificatie instellingen controles uitvoeren. Wat is bijvoorbeeld de omvang en de frequentie ervan? Wat zijn de sancties bij kritieke afwijkingen?

EPV bij renovatie

Als de verhuurder een woning wil renoveren, dan heeft hij daarvoor toestemming van de huurder nodig. Dat geldt ook als de verhuurder de woning energieneutraal wil maken en daarna een EPV wil vragen. Lees meer over toestemming voor het renoveren van een woningcomplex.

Wat zijn de risico’s van de energieprestatievergoeding voor verhuurders en huurders?

De huurder is de EPV pas verschuldigd als de woning daadwerkelijk aan de eisen voldoet. De verhuurder draagt dus de risico’s van de investeringen. Pas bij monitoring blijkt of de EPV inderdaad in rekening kan worden gebracht. Veel woningcorporaties verleggen dit risico naar het bouwbedrijf dat de woningen levert o f renoveert.

De verhuurder kan bij de bouwopdracht aangeven dat hij gebruik wil maken van de EPV.
In de aanneemovereenkomst kan staan dat het bouwbedrijf de EPV over het betreffende jaar betaalt wanneer door technische gebreken de woning in de praktijk niet Nul-op-de-Meter blijkt te zijn.
Sommige concepten voor Nul-op-de-meterwoningen, hebben een Nom Keur. Dat keurmerk legt de basis voor prestatieafspraken. Het geeft financiers, gebouweigenaren en bewoners meer zekerheid dat de woning (bij goede uitvoering, standaard klimaatcondities en gemiddeld gebruik) daadwerkelijk nul op de meter is.
De verhuurder kan in de aanneemovereenkomst opnemen dat de woning bij oplevering EPV-gecertificeerd moet worden conform ISSO 82.5 en bij Rijksdienst voor Ondernemend Nederland moet worden afgemeld.
Sommige corporaties en bouwbedrijven sluiten een DBM-contract af waarmee de risico’s zoveel mogelijk bij het bouwbedrijf komen te liggen.

De Afnameovereenkomst helpt corporaties en bouwers bij het contracteren en garanderen van de gewenste energieprestaties, de energieprestatiegarantie.

Wat is de meerwaarde van de energieprestatievergoeding voor verhuurders?

Hoe verhoudt de EPV zich tot het energielabel?

Met behulp van het energielabel kunnen kopers en huurders meteen zien of een woning zuinig (A) of niet zuinig (G) is. Het label is wettelijk verplicht voor alle woningen en helpt kopers en huurders een energiezuinige keuze te maken. Voor een NOM-woning met EPV is het label echter niet meer toereikend; de meeste verdienen een zeer lage Energie-index (label A++++). Ook nieuwbouwwoningen die straks voldoen aan BENG passen niet meer in de labelsystematiek. Om die reden gaat het energielabel op de schop.

Wat is de relatie tussen EPV en BENG?

De BENG-norm (Bijna Energie Neutrale Gebouwen) moet de EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) voor alle gebouwen vervangen. De BENG vloeit voort uit Europese richtlijnen. Het is een algemeen, globaal raamwerk dat per land concreet wordt ingevuld. De BENG blinkt niet uit in ambitie, vindt Stroomversnelling. De norm geldt als een ondergrens: het is het nieuwe vangnet waaraan elke nieuwbouwwoning moet voldoen. BENG kijkt daarbij beperkt naar de prestatie van een woning, eigenlijk alleen naar de maximale energiebehoefte (verwarming en koeling). Terwijl er nog veel andere factoren een rol spelen bij het opleveren van een energieneutrale woning, zoals gezonde binnen luchtkwaliteit en comfort in warm tapwater. Bouwers hoeven bovendien alleen maar tijdens de planfase aan te tonen dat zij aan de BENG-eisen voldoen. Dus niet tijdens de bouw en ook niet na oplevering. Garanties worden niet gevraagd.

De regels bij het toepassen van de EPV gaan een stap verder dan de BENG. Bij de energieprestatievergoeding moet de bouwer na oplevering laten zien dat hij daadwerkelijk heeft gebouwd wat in de plannen is berekend. Daarnaast moet de corporatie jaarlijks aantonen dat de woning voldoende energie oplevert. In tegenstelling tot de BENG biedt de EPV dus garanties voor de eindgebruiker, geborgd in de wet.

Hoe wordt een woning EPV gecertificeerd?

Eén van de voorwaarden om de energieprestatievergoeding in rekening te mogen brengen, is dat de maximale netto warmtevraag gegarandeerd lager is dan 50 kWh/m2.jaar (of 40 respectievelijk 30 kWh/m2.jaar). Dat wordt beoordeeld door een gecertificeerd bureau volgens de Nationale Beoordelingsrichtlijn BRL 9500-01 en 05. Hierins staan verschillende eisen voor bedrijven en personeel. Voldoen ze hieraan, dan mogen ze diensten rond energieprestaties van woningen en gebouwen leveren. Denk aan opleidingseisen aan het personeel. Maar ook aan het opnameprotocol om maatregelen vast te stellen waarmee je de netto warmtevraag bepaalt. Hetzelfde geldt voor de berekeningsmethode om de netto warmtevraag te bepalen en de software om die te berekenen. Daarnaast staat in de beoordelingsrichtlijn hoe certificatie instellingen controles uitvoeren.

Bij het vaststellen van de warmtevraag kijkt een gecertificeerd bureau naar de daadwerkelijk aangebrachte energiebesparende maatregelen, waarbij zij het energieprestatierapport afgeven. Met het certificaat wordt de woning formeel afgemeld bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Belangrijk: pas als de woning is afgemeld, mag de verhuurder de EPV in rekening brengen. Als een verhuurder de EPV in rekening brengt terwijl de betreffende woning nog niet is afgemeld, is er sprake van een overtreding.

Een overzicht van gecertificeerde bedrijven en organisaties is te vinden op de website ‘De echte installateur’. Dit zijn uitsluitend installatiebedrijven die een erkenning of certificaat van de onafhankelijke stichting InstallQ hebben.

Waarom maakt de monitoringnorm het EPV-proces makkelijker?

De monitoring norm maakt het woningcorporaties een stuk makkelijker om een bijdrage aan huurders te vragen zodat ze kunnen investeren in energieneutrale woningen. De norm geldt als standaard voor het meten van energieprestaties bij nul-op-de-meter (NOM)-woningen. De metingen zijn nodig om de beloofde energieprestaties aan te tonen. Veel corporaties vinden de EPV-procedure lastig, waardoor de meesten nog geen vergoeding vragen aan hun huurders. De monitoring norm maakt het EPV-proces echter makkelijker.

Werkt de EPV?

De energieprestatievergoeding is een essentieel instrument om meerkosten van NOM door te kunnen rekenen zonder aanvullende lasten voor huurders. De praktijk van gerealiseerde EPV-woningen loopt echter in algemene zin achter bij de verwachtingen ten aanzien van ontwikkeling van NOM-woningen. De reden voor deze achterblijvende ontwikkeling heeft deels te maken met de sterk gestegen kosten door krapte op de bouwmarkt. En voor een ander deel met knelpunten die in de regelgeving geconstateerd zijn. De corporaties zien de EPV als een ingewikkelde regeling die in de praktijk substantiële personele ondersteuning vraagt. Een en ander blijkt uit een evaluatie van de EPV in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken, die in 2019 is gepresenteerd. Onderzoeksbureau CE Delft deed een aanbevelingen om de EPV te verbeteren. Ook leden van Stroomversnelling hebben hiervoor een aantal suggesties gedaan.

Afbouw salderingsregeling zonnepanelen

Corporaties die zonnepanelen aanbrengen vragen daar vaak een vergoeding voor via de huur, servicekosten of energieprestatievergoeding. De stroom die de zonnepanelen terugleveren aan het net, wordt afgetrokken van het energieverbruik. Deze salderingsregeling wordt vanaf 1 januari 2023 afgebouwd. De opgewekte stroom brengt straks minder op, waardoor de woonlasten van huurders stijgen. De zogeheten woonlastenneutraliteit zou hierdoor in gevaar kunnen komen. De kosten van de verduurzamingsmaatregelen aan woningen mogen in principe niet hoger zijn dan de besparingen die ze opleveren, zo is afgesproken in het Klimaatakkoord.

Watch-E onderzocht de gevolgen van de afbouw van de saldering voor bestaande NOM-woningen waarvoor een EPV wordt gevraagd. Voor woningen die vallen onder de energieprestatievergoeding en waarbij woonlastenneutraliteit het uitgangspunt is voor de tariefbepaling, kan door de afbouw van de saldering de woonlastenneutraliteit in gevaar komen. Uit het Watch-E onderzoek blijkt dat dit nu al het geval is voor circa 11% van de NOM-woningen in de Watch-E portfolio. Deze bewoners halen de NOM-grens niet en hebben een significant hoger verbruik dan opwek. Daarentegen is 80% van de bewoners wel in staat om (ruim) binnen de NOM-energiebundels te blijven. Voor hen kan de woonlastenneutraliteit geheel of grotendeels behouden blijven. Dan moet de heffingskorting wel minimaal hetzelfde blijven. Ook zal de energievraag in de woning lager moeten zijn dan de opwek.

Energieprestatievergoeding (EPV) – alles wat je weten wilt