Hoe onderhoud je de energieprestaties van woningen?

Nul op de Meter-woningen en andere energieneutrale of verduurzaamde woningen moeten gedurende hun gehele levensduur de vereiste comfort- en energieprestaties kunnen leveren. Dat vergt onderhoud. Het is daarom belangrijk dat woningcorporaties, bouwers en onderhoudsbedrijven heldere afspraken maken over het beheer en onderhoud van de woningen. Stroomversnelling voerde een verkenning uit vanuit de vraag: hoe wordt op dit moment onderhoud en beheer van NOM- of energieneutrale woningen aangepakt? Waar zitten knelpunten en wat zijn oplossingsrichtingen? Kortom, hoe onderhoud je de energieprestaties?

De gebouwde omgeving staat voor een enorme opgave: in 2030 dienen 1,5 miljoen woningen in Nederland te zijn verduurzaamd, in 2050 alle ruim 7 miljoen woningen. Corporaties spelen hierbij een belangrijke rol: zij gaan de komende jaren op steeds grotere schaal hun woningvoorraad verduurzamen. Het onderhoud van de energieprestaties moeten hierbij over de lange periode van de exploitatie worden gegarandeerd en zeker gesteld. “We werken aan een CO2-neutrale woningvoorraad met meetbare ambities. Dan moet je wel kunnen meten of je die doelen ook haalt. En de initiële prestaties in stand houden”, zegt José van der Loop, actief op het gebied van prestatiegarantie en inkopen binnen Stroomversnelling.

Corporatie moet zeker weten dat de woning blijft presteren

De woning moet dus over de jaren heen blijven presteren, met al zijn ‘slimme’ installaties, nieuwe technologie en duurzame componenten. Ook vanwege de Energieprestatievergoeding (EPV) die corporaties aan huurders kunnen vragen, om een deel van hun investering in de verduurzaming terug te krijgen. Van der Loop: “De corporatie moet dan wel zeker weten dat de woning blijft presteren zoals beloofd, en dit jaarlijks kunnen aantonen. Anders komt de EPV in gevaar.”

Uitvragen van energieprestaties: een nieuw vak

Met de komst van NOM en energieneutrale concepten worden prestaties geleverd en daar ligt precies de uitdaging van nu. Van der Loop: “Het is belangrijk om bij de uitvraag of aanbesteding ook onderhoud van de energieprestaties mee uit te vragen en mee te wegen. Bouwers die nadenken over prestaties waarderen dat: het zorgt meteen voor duidelijkheid en voorkomt latere discussies die vertragend kunnen werken.”

Dit is echter nog geen dagelijkse praktijk, zo blijkt uit de verkenning van Stroomversnelling. “Corporaties vragen onderhoud en beheer van energieprestaties niet goed uit, of doen het zelfs helemaal niet”, vertelt Van der Loop, die het onderzoek uitvoerde. “Op zich is dat niet zo verwonderlijk. Energieneutrale concepten zijn er nog niet zo lang. Een paar jaar geleden was iedereen nog volop aan het uitvinden, ook nu wordt er nog gepionierd. En om dan 15 of 20 jaar vooruit te kijken wordt niet altijd als gemakkelijk ervaren. Prestatiesturing en prestatiegarantie is een nieuw vak.”

Samen een omslag maken

In die pioniersfase zijn er nog veel vraagstukken rond onderhoud en beheer van NOM en energieneutrale woningen. Zoals: hoe om te gaan met nieuwe installaties, hoog geïsoleerde gevels, en andere elementen. Wie gaan ze onderhouden, hoe zit het met de energieprestaties en wat mag onderhoud en beheer kosten? Hoe gaan we om met vervangingsinvesteringen en wanneer vinden die plaats? Van der Loop: “Voor een groot deel is dit nog onontgonnen terrein. Corporaties, bouwers en onderhoudspartijen staan voor de uitdaging samen een omslag te gaan maken en het onderhoud en beheer van NOM en energieneutrale woningen met elkaar in de vingers te gaan krijgen.”

Maak beleid voor onderhoud en beheer van energieneutrale woning

Zowel bouwers als corporaties moeten gaan bepalen welke rol en verantwoordelijkheid zij kiezen bij onderhoud en beheer, en hiervoor beleid ontwikkelen. “Bouwbedrijven zullen zich de vraag moeten stellen of zij daarin willen stappen of niet. Er zijn bouwbedrijven die graag het onderhoud van duurzame woningen willen doen omdat ze er een verdienmodel in zien, maar ook partijen die dit helemaal niet willen. Sommige bouwers hebben er een concept voor ontwikkeld, andere zijn nog zoekende. Woningcorporaties krijgen te maken met een onderhoudsconcepten die niet een op een inpasbaar zijn in hun bestaande organisatie. Hoe ga je dat organiseren, inbedden, en er beleid op maken? De energietransitie biedt hier kansen: meer dan ooit wordt er nagedacht over grip krijgen op prestaties.”

Er is nieuwe kennis nodig van het onderhoud van de energiepresaties

Kennis van nieuwe technieken, installaties en materialen – en de impact ervan in de exploitatietermijn – is nodig om in te kunnen schatten hoe lang iets meegaat, wat wanneer vervangen moet worden en wanneer welke onderhoudsactiviteiten plaats moeten vinden. Van der Loop: “Bij onderhoud en beheer van een NOM of energieneutrale woning komen een heleboel nieuwe zaken kijken. Nieuwe typen installaties zoals warmtepompen en wtw’s zijn relatief onbekend waardoor het lastiger is de lange termijn te overzien. Het is van belang van te voren al goed na te denken over de keuze voor een concept en de gevolgen op lange termijn. Kerntaken veranderen bijvoorbeeld en verschuiven van onderhoud van schil naar meer de installatie. Maar ook van het uitvoeren van onderhoud naar het bewaken van energieprestaties. De organisatie van een woningcorporatie is daar niet altijd op ingericht.”

Drie mogelijke basisscenario’s voor onderhoud en beheer van de energiepresaties

Op dit moment is het beheer en onderhoud van energieneutrale woningen divers geregeld. Van der Loop: “Er wordt veel gepionierd en geïnnoveerd en links en rechts verschijnen mooie concepten. Vaak zijn de bouwers en de corporaties bereid om te investeren in leren. Hoe kunnen zij garantie op de (energie)prestatie over de exploitatietermijn efficiënt en passend bij hun organisatie inrichten? Alle partijen zijn zoekende naar basisscenario’s voor onderhoud en beheer, en handvatten worden zeer gewaardeerd.” Stroomversnelling heeft met verschillende partijen de volgende drie scenario’s bedacht:

Onderhoud en beheer door de bouwer van de energieprestaties die het concept gerealiseerd heeft;
Overdraagbare service & garantievoorwaarden;
Continueren van de huidige situatie.

Variant 1: Onderhoud en beheer van de energieprestaties door de bouwer die het concept gerealiseerd heeft

Deze variant is in het (energie)prestatiegarantiecontract de ‘Afnameovereenkomst’ uitgewerkt door middel van nader overeen te komen ‘service levels’. Een van de unieke uitgangspunten van dit modelcontract is de nadruk op de exploitatiefase, onderhoud en beheer. Vanwege de eventuele EPV-inning, maar ook omdat het uitgangspunt van een woning met (energie)prestaties zou moeten zijn dat deze prestaties voor de gehele exploitatieperiode gelden. En die periode is vele malen langer dan van initiatief tot en met realisatie. De Afnameovereenkomst contracteert in het model minimaal 10 jaar. De afnameovereenkomst valt hier te downloaden.

Variant 2: Overdraagbare service & garantievoorwaarden

De partij die het concept heeft gerealiseerd, kan opdracht krijgen voor onderhoud en beheer. Maar er zijn ook andere varianten denkbaar. Het zou bijvoorbeeld kunnen dat een andere partij deze onderhoudstaken uitvoert waarbij de prestatiegarantie gehandhaafd blijft. Dat noemen we overdraagbare service- en garantievoorwaarden. Dit is een variant waarin je de scheiding anders legt. Bijvoorbeeld door een standaard demarcatielijst die door de aanbieder van het NOM- of energieneutraal concept wordt opgesteld en als voorwaarde dient om prestatiegarantie te blijven garanderen wanneer een andere partij het onderhoud uitvoert. Dat kan een goed gespecificeerde meerjarenonderhoudsbegroting zijn.

Variant 3: Continueren van de huidige situatie

Kenmerken van de huidige (veel voorkomende) situatie van onderhoud en beheer van NOM- en energieneutrale woningen zijn:

Installaties warmtepomp, wtw, mechanische ventilatie of geïntegreerde units worden onderhouden door de installateur (van de bouwer),
Bouwkundig onderhoud door de woningcorporatie zelf,
Het totaal beheer van preventief, correctief, mutatie- en overig onderhoud ligt bij de woningcorporatie of ketenpartner,
Specialisaties als liftonderhoud blijven bij partijen met wie al afspraken zijn gemaakt.

Als woningcorporatie ben je dan meer een regisseur. Je bewaakt de gemaakte afspraken en voert contractmanagement uit over de delen die uitbesteedt zijn. De integrale prestatiegarantie van het gehele concept kan met deze variant onder druk komen te staan wanneer geen goede afspraken de verschillende gecontracteerde onderhoudspartijen en de woningcorporatie.