De Afnameovereenkomst is een modelcontract voor energiezuinige nieuwbouw en renovatie. Het contract wijkt behoorlijk af van standaard bouwcontracten. Dit brengt nieuwe rollen en verantwoordelijkheden voor de betrokken partijen met zich mee, en een radicaal ander inkoopproces. Wat betekent het voor corporaties en bouwers wanneer zij de Afnameovereenkomst gaan gebruiken?
De Afnameovereenkomst is een instrument dat het makkelijk maakt om langdurige garanties op de energieprestatie van woningen goed te formuleren en te borgen, en om heldere afspraken te maken over hoe je de bijbehorende risico’s onderling verdeelt. Garantie op de energieprestatie van woningen is cruciaal voor corporaties, want dat creëert een belangrijke nieuwe geldstroom: de zogenaamde Energieprestatievergoeding (EPV).
Nieuwe contractvorm
De Afnameovereenkomst wijkt behoorlijk af van standaard bouwcontracten. Deze nieuwe contractvorm bevat namelijk elementen van een aannemingsovereenkomst, een design & build overeenkomst, een turnkey- of koopovereenkomst en een beheer- en onderhoudsovereenkomst. Omdat bestaande bouwcontracten echter niet voldoen als het erom gaat de energieprestaties van woningen te garanderen, moest er een nieuwe contractvorm komen.
Nieuwe manier van uitvragen
Bij Nul-op-de-Meter projecten wil de opdrachtgever (vaak een woningcorporatie) de extra geldstroom die beschikbaar is in de vorm van de Energieprestatievergoeding gewaarborgd zien. In de praktijk blijkt dit vaak alleen haalbaar als de opdrachtgever bereid is om over te gaan naar een manier van uitvragen die het karakter heeft van het afnemen van energieprestaties. De aanbieder (bouwer) krijgt dan meer vrijheid om een concept te ontwikkelen dat langdurig energetisch goed presteert.
Nieuwe rollen
Binnen de Afnameovereenkomst zijn er nieuwe rollen voor de betrokken partijen; namelijk die van ‘afnemer’ en ‘aanbieder’. Anders dan bij standaard nieuwbouw- of renovatieprojecten neemt de aanbieder (het bouwbedrijf) geen afscheid van het project zodra het is opgeleverd. De Afnameovereenkomst gaat ervan uit dat de aanbieder gedurende tenminste 10 jaar het beheer van de installaties en het onderhoud van de woning op zich neemt. Gedurende die beheer- en onderhoudsperiode garandeert de aanbieder dat de woning de energieprestatie levert die onderling is afgesproken.
Veranderingen voor aanbieders
- Onderhoud & beheer én monitoring van energieprestaties als nieuwe disciplines.
- Risico dragen met betrekking tot de uitkering van de Energieprestatievergoeding.
Veranderingen voor afnemers
- De kunst van het loslaten; de afnemer heeft geen ontwerpverantwoordelijkheid meer.
- De kunst van het inkopen; je krijgt te maken met nieuwe partijen.
- De interne organisatie moet worden aangepast. Denk aan herinrichting van diverse processen rond zaken als monitoring, EPV-administratie, bewonerscommunicatie en voorlichting.
Een andere taal leren spreken: van aanbesteden naar inkopen
Voor veel afnemers betekent werken met de Afnameovereenkomst dat ze te maken krijgen met een radicaal ander inkoopproces.
- Geen aanbesteding (bestek en tekeningen) met gunningscriteria meer, maar een keuze maken uit verschillende, merendeels bestaande concepten. Een eventuele tussenstap bij gebrek aan passende concepten is een ‘uitvraag met dialoog’ met als doel: het ontwikkelen van een nieuw concept.
- Geen ontwerpverantwoordelijkheid meer; deze ligt volledig bij de aanbieder.
- Er wordt oplossingsvrij gespecificeerd. Dit proces kan aanzienlijk vergemakkelijkt worden door te werken met de criteria die in de Afnameovereenkomst benoemd worden. Deze aanpak zorgt ervoor dat een groot deel van de eisen al scherp is geformuleerd. Daarnaast kunnen uiteraard aanvullende wensen geformuleerd worden, en kan er ruimte worden gemaakt voor zogenoemde ‘delighters’. Dat zijn ideeën van de aanbieder waar de afnemer nog niet aan had gedacht.
- De afnemer selecteert concepten op basis van functionele prestaties die gedurende de levensduur van de woning gegarandeerd worden. Dit zijn nadrukkelijk prestaties van de woning als geheel, en geen technische prestaties van de verschillende onderdelen.
Meer weten over de Afnameovereenkomst?
Lees hier meer over het handige whitepaper ‘Hoe contracteer je de energieprestatie?’.
Heb je vragen over de Afnameovereenkomst en/of opmerkingen over de inhoud van het Whitepaper? Neem dan contact op met José van der Loop.