Nu Nederland grootschalig overstapt naar energiezuinige woningen, zal bij nieuwbouw en renovatie scherper gestuurd worden op energieprestaties. Aedes, Bouwend Nederland en Stroomversnelling ontwikkelden daarom samen een modelcontract dat het makkelijk maakt om goede afspraken te maken over langdurige garanties op energieprestaties: de Afnameovereenkomst. Wat regelt deze overeenkomst? Wanneer pas je hem als bouwer of corporatie toe en wat komt daar bij kijken? Lees de verhelderende antwoorden op twaalf veel gestelde vragen. Kortom, de Afnameovereenkomst en antwoord op de meest gestelde vragen.
1. Wat is de Afnameovereenkomst?
De Afnameovereenkomst is een modelcontract dat het makkelijk maakt om langdurige garanties op de energieprestatie van woningen goed te formuleren en te borgen, en om heldere afspraken te maken over hoe je de bijbehorende risico’s onderling verdeelt. Bij Nul-op-de-Meter projecten wil de opdrachtgever (vaak de woningcorporatie) de extra geldstroom in de vorm van de Energieprestatievergoeding (EPV) gewaarborgd zien. Dit blijkt in de praktijk alleen haalbaar te zijn als de opdrachtgever overstapt naar een nieuwe manier van uitvragen, die het karakter heeft van het afnemen van energieprestaties. Daar hoort ook bij dat de Aanbieder de vrijheid heeft om een eigen concept te ontwikkelen, dat langdurig goed presteert.
2. Waarom is de Afnameovereenkomst ontwikkeld?
Als alles volgens plan verloopt stoten we in Nederland in 2050 zo’n 95% minder CO2 uit dan in 1990. Voor de woningbouw betekent dit nu al dat we afscheid nemen van aardgas als warmtebron. Innovatieve bouwers die de afgelopen jaren hierop voorsorteerden, hebben inmiddels een scala aan aardgasvrije nieuwbouw- en renovatieconcepten ontwikkeld. De volgende stap is dat voortaan ook scherper gestuurd wordt op meetbare energieprestaties van woningen. Want alleen door de daadwerkelijke energieprestaties van woningen te meten, weten we of we op koers liggen wat betreft CO2-uitstoot. De Afnameovereenkomst helpt corporaties en bouwers de energieprestaties van woningen te contracteren en garanderen.
3. Waarin verschilt de Afnameovereenkomst met andere bouwcontracten?
De Afnameovereenkomst wijkt behoorlijk af van standaard bouwcontracten. Deze nieuwe contractvorm bevat namelijk elementen van een aannemingsovereenkomst, een design & build overeenkomst, een turnkey- of koopovereenkomst en een beheer- en onderhoudsovereenkomst. Omdat bestaande bouwcontracten echter niet voldoen als het erom gaat de energieprestaties van woningen te garanderen, moest er een nieuwe contractvorm komen. In de Afnameovereenkomst is een duidelijke toewijzing van de verantwoordelijkheden en zeggenschap over de energieprestatie integraal meegenomen.
4. Wat verandert er met de Afnameovereenkomst?
Het antwoord op een van de meest gestelde vragen over de Afnameovereenkomst: Wat veranderd er voor bouwers en corporaties? Binnen de Afnameovereenkomst zijn er nieuwe rollen voor de betrokken partijen; namelijk die van Afnemer en Aanbieder. Anders dan bij standaard nieuwbouw- of renovatieprojecten neemt de Aanbieder (het bouwbedrijf) geen afscheid van het project zodra het is opgeleverd. De Afnameovereenkomst gaat ervan uit dat de Aanbieder gedurende tenminste 10 jaar het beheer van de installaties en het onderhoud van de woning op zich neemt. Gedurende die beheer- en onderhoudsperiode garandeert de Aanbieder dat de woning de energieprestatie levert die onderling is afgesproken.
5. Wat beschrijft de Afnameovereenkomst?
De Afnameovereenkomst is een overeenkomst tussen een Aanbieder (bouwer) en een Afnemer (verhuurder) voor het bouwen of renoveren van woningen, waarbij wordt gewaarborgd dat deze woningen na oplevering of renovatie gedurende tenminste 10 jaar een gegarandeerde energieprestatie leveren. De Afnameovereenkomst wordt dus gebruikt om een vergaande prestatiegarantie af te spreken en de verantwoordelijkheid voor het ontwerp van het product bij de Aanbieder onder te brengen. De Aanbieder heeft de verantwoordelijkheid om de door de Afnemer geformuleerde prestaties zo uit te werken, en de nieuwbouw of renovatie zodanig uit te voeren, dat de woning aan die prestaties voldoet. Voor de formulering van de prestaties is de Afnemer verantwoordelijk. Het betreft dus een modelovereenkomst, die beslist in- en aanvulling behoeft. Sommige keuzes moeten worden uitgewerkt om van het model maatwerk te maken.
De drie belangrijkste onderdelen van de overeenkomst zijn:
De Afnameovereenkomst: het juridisch raamwerk waarin alle onderdelen samen komen die gezamenlijk de product met prestatiegarantie beschrijven die ingekocht wordt.
De garantievoorwaarden, waarbinnen de prestatie gegarandeerd kan worden. Deze voorwaarden hebben betrekking op de instandhouding van het product.
Afspraken over monitoring en de wijze waarop de energieprestaties jaarlijks aangetoond worden.
6. Voor wie is de Afnameovereenkomst geschikt?
De Afnameovereenkomst is onder andere geschikt voor:
- Woningcorporaties die gebruik willen maken van de Energieprestatievergoeding bij de verduurzaming van hun portfolio;
- Woningcorporaties die langdurige partnerships willen aangaan met aanbiedende partijen;
- Bouwers die zich willen onderscheiden in de markt door prestatiegericht te denken;
- Bouwers die zich sterker willen positioneren op aspecten als monitoring, onderhoud en beheer.
7. Wat is energieprestatiegarantie en waarom is het zo belangrijk?
Bij Nul-op-de-Meter projecten wil de opdrachtgever de extra geldstroom die beschikbaar is in de vorm van de Energieprestatievergoeding (EPV) gewaarborgd zien. De EPV is een bedrag dat de huurder maandelijks aan de verhuurder betaalt voor een energiezuinige woning. Als de verhuurder de woning zeer energiezuinig heeft gemaakt, en het huis zelf energie opwekt, bijvoorbeeld door het gebruik van zonnepanelen, mag de verhuurder een vergoeding vragen voor de kosten die hiervoor zijn gemaakt heeft. De EPV dient daarnaast ook een hoger doel. De garantiestructuur zet alle betrokken partijen ertoe aan om meer grip te krijgen op de geleverde energieprestaties. En dat is een noodzakelijke voorwaarde om tot slimme en schaalbare oplossingen te komen waarmee in de gebouwde omgeving de doelstellingen uit het Klimaatakkoord gehaald kunnen worden. Stroomversnelling en Corponet ICT-standaarden ontwikkelen en testen dan ook een geautomatiseerde EPV-administratie.
8. Wanneer pas je de Afnameovereenkomst toe?
Als er gekozen wordt voor een hoge energieambitie is het aan te raden om een garantie op de prestaties af te spreken, omdat de extra geldstroom in de vorm van een Energieprestatievergoeding voorwaarde zal zijn voor de financierbaarheid. De Afnameovereenkomst helpt de gewenste energieprestaties te contracteren en garanderen, en heeft de volgende toepassingsgebieden:
1. Nul-op-de-meter (NOM) en andere ambities met 100% prestatiegarantie
De Afnameovereenkomst heeft als basisambitie Nul-op-de-Meter (NOM) en kan van daaruit ook ingezet worden voor andere ambities. Stroomversnelling heeft een handreiking beschikbaar voor het inkopen van NOM-concepten. Het NOM keur dat door Stroomversnelling is ontwikkeld kan één op één met de Afnameovereenkomst worden gecontracteerd. Maar de Afnameovereenkomst biedt alle ruimte om ook andere ambities met 100% prestatiegarantie te contracteren.
2. Nieuwbouw
Nul-op-de-meter wordt voor nieuwbouw vrijwel gezien als een vanzelfsprekendheid. Met een geringe extra investering kunnen nieuwbouw woningen NOM worden gemaakt. Juist bij nieuwbouw is het voor de bouwer gemakkelijk om garanties af te geven, omdat het gehele bouwconcept uit eigen hand komt. Doordat er een extra geldstroom beschikbaar komt in de vorm van een Energieprestatievergoeding is financierbaarheid van NOM-nieuwbouw in de regel haalbaar.
3. Renovatie
De Afnameovereenkomst is evenzeer geschikt voor woningrenovatie-projecten want met een goed rekenmodel is precies te berekenen wat de Energieprestatievergoeding bedraagt. Met renovatie kan een sluitende businesscase behaald worden, terwijl tegelijkertijd voor de bewoners het ‘niet meer dan anders’ principe geldt.
4. Overige prestaties en ambities
Het contracteren van de energieprestatie en van diverse andere prestaties, dat zou je als afnemer van nieuwbouw en renovatieconcepten eigenlijk altijd moeten willen. De Afnameovereenkomst biedt ruimte aan verschillende soorten prestaties (energie, comfort, onderhoud en meer) en daarbinnen kunnen verschillende ambitieniveaus gedefinieerd en gecontracteerd worden.
5. Hoogbouw
Vaak kan hoogbouw (meer dan vier bouwlagen) niet in één keer naar NOM gerenoveerd worden. Wel kan de ‘hoogst haalbare energieambitie’ bereikt worden. Om deze vast te leggen voor de verdere exploitatieduur zijn garanties en bewijslast belangrijk. Bovendien is het wenselijk om ook de prestaties van hoogbouw zonder EPV wel degelijk te verankeren, en alles wat er aan prestaties afgesproken en gegarandeerd is, ook te borgen. Je pleegt immers als Afnemer een extra investering die je gerechtvaardigd wilt zien.
6. Slimme stappen contracteren
Wat geldt voor hoogbouw, is nóg relevanter bij zogenoemde no-regret stappen of slimme stappen, omdat na een eerste stap met een eerste aanbieder, er mogelijk door een andere aanbieder wordt voortgebouwd in volgende stappen. Zo’n tweede of derde stap vindt over het algemeen jaren na de eerste stap/ingreep plaats, en degene die op dat moment de prestatiegarantie draagt van het geheel moet dus heel precies weten wat er in de eerste stap is uitgevoerd.
9. Kunnen met de Afnameovereenkomst alleen afspraken over energieprestaties worden gemaakt?
De meeste aanbieders van nieuwbouw- en renovatieconcepten met hoge energie-ambities kijken verder dan alleen het energieverbruik van een woning. Ook prestatieafspraken op het gebied van (bijvoorbeeld) comfort, gezondheid, levensloopbestendigheid, waterberging en natuurinclusiviteit kunnen eenvoudig worden meegenomen binnen de kaders van de Afnameovereenkomst.
10. Wat betekent de Afnameovereenkomst voor het werk van bouwers en corporaties?
Het aanbieden van een langdurige prestatiegaranties is voor Aanbieders (bouwers) én Afnemers (corporaties) een stap waar ze goed over moeten nadenken. Want werken met de Afnameovereenkomst brengt de nodige veranderingen met zich mee.
Veranderingen voor Aanbieders:
- Onderhoud & beheer én monitoring van energieprestaties als nieuwe disciplines.
- Risico dragen met betrekking tot de uitkering van de Energieprestatievergoeding.
Veranderingen voor Afnemers:
- De kunst van het loslaten; de afnemer heeft geen ontwerpverantwoordelijkheid meer.
- De kunst van het inkopen; je krijgt te maken met nieuwe partijen.
- De interne organisatie moet worden aangepast. Denk aan herinrichting van diverse processen rond zaken als monitoring, EPV-administratie, bewonerscommunicatie en voorlichting.
11. Welke impact heeft de Afnameovereenkomst op het aanbestedingsproces van corporaties?
Voor veel Afnemers betekent werken met de Afnameovereenkomst dat ze te maken krijgen met een radicaal ander inkoopproces.
- Geen aanbesteding (bestek en tekeningen) met gunningscriteria meer, maar een keuze maken uit verschillende, merendeels bestaande concepten. Een eventuele tussenstap bij gebrek aan passende concepten is een ‘uitvraag met dialoog’ met als doel het ontwikkelen van een nieuw concept.
- Geen ontwerpverantwoordelijkheid meer; deze ligt volledig bij de Aanbieder.
- Er wordt oplossingsvrij gespecifieerd ceerd. Dit proces kan aanzienlijk vergemakkelijkt worden door te werken met de criteria die in de Afnameovereenkomst benoemd worden. Deze aanpak zorgt ervoor dat een groot deel van de eisen al scherp is geformuleerd. Daarnaast kunnen uiteraard aanvullende wensen geformuleerd worden, en kan er ruimte worden gemaakt voor zogenoemde delighters; dat zijn ideeën van de Aanbieder waar de Afnemer nog niet aan had gedacht.
- De Afnemer selecteert concepten op basis van functionele prestaties die gedurende de levensduur van de woning gegarandeerd worden. Dit zijn nadrukkelijk prestaties van de woning als geheel, en geen technische prestaties van de verschillende onderdelen.
12. Waar kan ik de Afnameovereenkomst vinden?
Downloads van de Afnameovereenkomst voor nieuwbouw en de Afnameovereenkomst voor renovatie zijn hier te vinden. Evenals de handige whitepaper ‘Hoe contracteer je de energieprestatie?’, met alle informatie over de Afnameovereenkomst.
Heb je vragen of opmerkingen over de inhoud van het Whitepaper? Neem dan contact op met José van der Loop.